پیش فروش آپارتمان به معنای فروش واحدهای مسکونی یا تجاری در یک ساختمان که هنوز کامل ساخته نشده‌اند، اما قراردادهای فروش بین فروشنده و خریداران ممکن است از پیش انجام شده باشد، اطلاق میشود. در این فرایند، توسعه دهنده یا سازنده املاک ممکن است با هدف تأمین منابع مالی برای ساختمان جدید، واحدهای مسکونی یا تجاری را به صورت پیش فروش به خریداران ارائه دهد.
با این توضیح، خریداران می‌توانند با پرداخت وجه پیش پرداخت، قراردادی با توسعه دهنده ببندند و در زمان اتمام ساخت، واحدهای خریداری شده را دریافت کنند. این روش به سازنده امکان می‌دهد تا موجودیت مالی فعالیت‌های ساخت و ساز خود را تأمین کند و از طرف دیگر، به خریداران این امکان را می‌دهد که به قیمت‌های مناسب‌تری به یک واحد مسکونی یا تجاری دست یابند.در این مقاله میخواهیم به قوانین پیش فروش آپارتمان بپردازیم.اما ابتدا به این مطلب میپردازیم که چرا مردم از پیش فروش آپارتمان استفاده میکنند.
علت ها و مزایای استفاده از پیش فروش آپارتمان
استفاده از پیش فروش آپارتمان برای مردم به دلایل متعددی باز میشود، که شامل مزایا و فرصت‌هایی برای هر دو طرف، یعنی فروشنده و خریدار، میشود. در ادامه، به برخی از این دلایل و مزایا اشاره میشود:
برای فروشنده:
- جذب سرمایه: با پیش فروش آپارتمان، فروشنده می‌تواند پیش از اتمام ساخت، مبلغی را جذب کند که به ادامه پروژه‌های جدید و یا پرداخت هزینه‌های مربوط به ساختمان‌های موجود کمک کند.
- مدیریت مالی بهتر: دریافت پیش پرداخت‌هایی از خریداران قبل از تحویل کامل واحدها، به فروشنده امکان می‌دهد که مدیریت مالی خود را بهبود بخشیده و هزینه‌های ساخت و ساز را مدیریت بهتری کند.
- کاهش ریسک‌های مالی: با فروش پیش فروشی، فروشنده می‌تواند ریسک‌های مالی مربوط به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی را کاهش داده و از مشکلات مالی ناشی از تأخیرها یا نوسانات بازار جلوگیری کند.
برای خریدار:
- دسترسی به فرصت‌های جدید: پیش فروش آپارتمان به خریداران امکان می‌دهد که به فرصت‌های جدید و واحدهای ساخت در حال اجرا دسترسی پیدا کنند که ممکن است در بازار وجود نداشته باشند.
- قیمت مناسب‌تر: خریداران می‌توانند از شرایط اقتصادی بهره مند شوند و واحدهایی را با قیمت مناسب‌تری نسبت به بازار خریداری کنند.
- شرکت در فرآیند طراحی: در پیش فروش آپارتمان، خریداران می‌توانند در فرآیند طراحی و انتخاب امکانات و اجناس داخلی واحد مشارکت کنند .
- اطمینان از کیفیت: در مرحله پیش فروش، خریداران معمولاً به دسترسی به اطلاعات بیشتری در مورد طرح‌ها، مشخصات ساختمانی و مواد استفاده شده در ساختمان دسترسی دارند، که این اطلاعات به آنها اطمینان می‌دهد که کیفیت ساخت به تناسب با پولی که پرداخت میکنند، خواهد بود.
قوانین پیش فروش آپارتمان
در سال ۱۳۸۹، قانونگذاران تصمیم گرفتند قوانینی را برای پیش‌فروش آپارتمان تدوین و تصویب کنند. به همین دلیل، قانون پیش‌فروش آپارتمان با ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شد که در آن به طور صریح اعلام شد که پیش فروشنده موظف است واحد مسکونی را با ویژگی‌های مشخصی روی زمین معین شده احداث یا تکمیل کند و در نهایت آن را به پیش‌خریدار، که مالک رسمی و آینده‌ای آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش آپارتمان که بین سازنده و خریدار منعقد میشود از اهمیت زیادی برخوردار است .در این قرارداد مانند سایر قرارداد ها باید مشخصات طرفین به دقت مشخص شود.همچنین خریدار باید بداند آپارتمانی که قرار است تحویل بگیرد چه ویژگی هایی دارد. در قرارداد پیش‌خرید ساختمان، باید جزئیات مهمی در مورد ساختمان به دقت مشخص شوند.مانند :
- موقعیت مکانی ملک:اطلاعات مکانی ملک شامل آدرس دقیق و وضعیت محیط اطراف.
- تعداد طبقات و واحدها: تعداد طبقات ساختمان و تعداد واحدها در هر طبقه.
- متراژ واحد و تعداد اتاق:متراژ کل واحد و تعداد اتاق‌ها با اشاره به ابعاد و طراحی آنها.
- کاربری ملک:مشخصات کاربری ملک مانند مسکونی، تجاری یا اداری.
- پارکینگ و انباری:تعداد و مکان پارکینگ‌ها و انباری‌ها در ساختمان.
- سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی:نوع و نحوه عملکرد سیستم‌های گرمایش و سرمایش ساختمان.
- نمای ملک:توضیحاتی درباره نوع و طراحی نمای ساختمان در پایان پروژه.
- مصالح مصرفی:نوع مصالح مورد استفاده در ساخت و ساز.
- دکوراسیون داخلی:مشخصات دقیق دکوراسیون داخلی واحد مانند کابینت و شیرآلات.
- زمان پایان پروژه و تحویل واحد:مهلت‌های زمانی برای پایان کار و تحویل واحد به خریداران.
تنظیم قرارداد پیش فروش در دفتر خانه اسناد رسمی و نکات مهم در تنظیم آن
الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک در دفتر خانه اسناد رسمی برای اطمینان از حقوق و تعهدات طرفین است. این سند، به عنوان یک سند رسمی، جزئیات معامله را شامل میشود و به صورت دقیق و کامل، شرایط قرارداد و تعهدات طرفین را مشخص می‌کند. از جمله اطلاعاتی که در این سند ذکر می‌شوند می‌توان به مشخصات فروشنده و خریدار، مشخصات ملک، قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل و دیگر جزئیات مربوط به معامله اشاره کرد. این سند به عنوان ابزاری حقوقی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است زیرا به طرفین اطمینان می‌دهد که تمامی شرایط و تعهدات قراردادی رعایت خواهد شد.در این قرارداد باید نکات مهمی را تعیین کنیم و مد نظر قرار دهیم. از جمله :
۱ـ زمان تحویل آپارتمان
زمان تحویل آپارتمان باید یکی از مهم‌ترین و مشکل‌سازترین مواردی در قرارداد پیش فروش آپارتمان محسوب شود. به عنوان خریدار یا فروشنده، لازم است که در قرارداد تعیین کنید که آپارتمان چه زمانی به شما تحویل داده میشود و موعد انتقال قطعی سند مالکیت چگونه تعیین میشود. در صورتی که سازنده نتواند در موعد مقرر ساختمان را تحویل دهد، باید به خریدار، خسارت دیرکرد را پرداخت کند.
۲ـ نحوه پرداخت
نحوه پرداخت وجه نیز یکی از نکات حیاتی در قرارداد پیش فروش ساختمان است. عموماً ده درصد ارزش آپارتمان به صورت نقدی و در زمان بستن قرارداد دریافت میشود و مابقی مبلغ به صورت اقساط و بر اساس پیشرفت پروژه پرداخت میشود. بنابراین، هنگام امضای قرارداد، به نحوه پرداخت وجه دقت کنید.
۳- متراژ آپارتمان
متراژ آپارتمان نیز از جمله مواردی است که باید در قرارداد دقت شود. در صورت وجود اختلافات در متراژ، قانون تعیین می‌کند که چه تدابیری اتخاذ شود. اگر اختلاف متراژ کمتر از ۵ متر باشد، طرفین قادر به اعتراض نیستند، اما اگر بیشتر باشد، خریدار می‌تواند معامله را لغو کند یا با سازنده به توافق برسد. در هر صورت، سازنده باید خسارت پرداخت کند.
همچنین، در قرارداد باید به نکات دیگری مانند دریافت پروانه ساختمان و تنظیم شناسنامه فنی توجه شود تا از وقوع دعاوی جلوگیری شود.
سخن پایانی
با توجه به آمار رسمی ارائه شده توسط مراجع قانونی، دعاوی مربوط به پیش فروش آپارتمان و ساختمان به عنوان یکی از پیچیده‌ترین و دشوارترین موارد حقوقی شناخته می‌شوند. این امر نشان می‌دهد که برای جلوگیری از مشکلات آتی، باید به دقت و وسواس بیشتری در این زمینه اقدام کرد. به همین دلیل، به شدت توصیه میشود که حتما ازمشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره ببرید تا به‌صورت حرفه‌ای و کارآمد از مشکلات ممکن در این حوزه جلوگیری کنید. در صورت نیاز به مشاوره تخصصی همین الان با موسسه حقوقی دادخواهان مجد تماس بگیرید.
