دعوای تصرف عدوانی یک دعوای حقوقی است که توسط فرد یا اشخاصی اقامه می‌شود که ادعای تصرف قبلی بر یک دارایی غیر منقول، مانند یک منزل یا یک مغازه را دارند. این دعوا عمدتاً بر طبق مالکیت قبلی بر دارایی، علیه متصرف فعلی یا کسی که در حال حاضر بر دارایی تسلط دارد و از آن استفاده می‌کند، مطرح می‌شود. در این دعوا، فرد یا اشخاصی که اقامه می‌کنند مدعی می‌شوند که متصرف فعلی به طور غیرقانونی ویا با استفاده از خشونت، تهدید یا نیرو به دارایی آنها تصرف کرده‌اند. در نتیجه، آنها از طریق دادگاه‌ها و سیستم قضایی سعی می‌کنند که مالکیت یا حقوق خود را به دارایی بازیابی کنند و از متصرف فعلی جبران خسارت بخواهند.
مثال از دعوای تصرف عدوانی
یک مثال از دعوای تصرف عدوانی میتواند این باشد که فرض کنید آقای محمدی یک خانه‌ی خالی داشته باشد که او ادعا می‌کند که تا چند ماه پیش خود از این خانه استفاده می‌کرده است. اما یک فرد دیگر به نام آقای رضایی به ناگهان این خانه را تصرف کرده و شروع به سکونت در آن کرده است، بدون اجازه یا توافق مالک قبلی یعنی آقای محمدی. در اینجا، آقای محمدی میتواند دعوای تصرف عدوانی را علیه آقای رضایی اقامه کند، زیرا آقای رضایی به ناحق و به صورت غیر قانونی خانه‌ی آقای محمدی را تصرف کرده است.
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در این خصوص میگوید: دعوای تصرف عدوانی عبارتست از:
ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را ازتصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.
تاثیر سند رسمی در تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی، سند رسمی از اهمیت بسیاری برخوردار است. سند رسمی میتواند به عنوان دلیل و مدرک مورد استفاده قرار گیرد. یکی از نکات حائز اهمیت در این موضوع این است که این دعوا، برخلاف بسیاری از دعاوی دیگر مانند خلع ید، بر اساس مالکیت مبتنی نیست. به عبارت دیگر، برای مطرح کردن این دعوا در دادگاه، لازم نیست که فردی مالک ملک باشد و مالکیت را اثبات کند. به عبارتی خواهان دعوی تصرف عدوانی لزوما نباید مالک باشد.بنابراین، حتی اگر یک مستأجر توسط فرد دیگری از ملک اجاره شده خود بیرون شود، میتواند دعوای تصرف عدوانی را علیه متصرف أقامه کند.
سند رسمی در تصرف عدوانی میتواند مثلاً سند تک‌برگ مالکیت یا سند رسمی اجاره‌نامه باشد که در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده است. این اسناد می‌توانند به عنوان شواهد مهم برای نشان دادن وضعیت قانونی ملک و حقوق اشخاص در آن در دادگاه مورد استفاده قرار گیرند و در اثبات دعوای تصرف عدوانی مؤثر باشند.
انواع سند رسمی در تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی، معمولاً با دو نوع سند رسمی روبرو هستیم: سند مالکیت و سند اجاره‌نامه. البته لازم است که هر دو سند، رسمی باشند، به این معنا که سند مالکیت از طرف اداره ثبت و سند اجاره‌نامه نیز در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد
الف) سند مالکیت رسمی:
بررسی پرونده‌های تصرف عدوانی نشان می‌دهد که در اغلب موارد، خواهان دعوی تصرف عدوانی، مالک ملک مورد تصرف است. به عبارت بهتر، خواهان، ادعای مالکیت بر ملک را مطرح می‌نماید.
در چنین مواردی برای اثبات ادعای خواهان، لازم است سند و مدرک رسمی به عنوان دلیل مالکیت و غیر قانونی بودن تصرف متصرف فعلی به قاضی ارائه شود. از این طریق تصرفات سابق خواهان یا مالک، به اثبات خواهد رسید.امروزه سند‌های مالکیت رسمی به صورت تک‌برگ هستند.
ب) اجاره‌نامه رسمی:
همانطور که قانون این اختیار را به مالک داده است تا با ارائه مدرک و سند مالکیت دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه اقامه نماید، مستاجر یک ملک استیجاری نیز مشروط بر آنکه دارای اجاره‌نامه رسمی باشد، میتواند در صورت مواجهه با تصرف غیر قانونی ملک مورد تصرف وی، علیه فرد متصرف، دعوی تصرف عدوانی را مطرح نماید. بطور قطع در اینجا الزامی بر اثبات مالکیت نیست و داشتن سند رسمی اجاره‌نامه و اثبات تصرف سابق خود بر ملک ، کافی است.برای مثال فرض کنید آقای محمدی به عنوان مالک یک واحد مسکونی، آن را به خانم رضایی اجاره داده است و برای اثبات قانونی اجاره‌نامه را به صورت رسمی امضا کرده‌اند. حالا فردی به نام آقای کاظمی بدون مجوز و اجازه، وارد این واحد شده و تلاش می‌کند تا آن را اشغال کند. در این صورت، خانم رضایی با ارائه سند اجاره‌نامه رسمی، میتواند در دادگاه دعوای تصرف عدوانی علیه آقای کاظمی را مطرح کند .
شیوه طرح و رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی
طرح این دعوی نیز همانند سایر دعاوی ملکی و حقوقی، نیازمند تنظیم و ارائه دادخواست به دادگاه است. تمامی دلایل و اسنادی که در دادخواست ذکر می‌شود، باید به همراه دادخواست به دفتر دادگاه ارسال شود.
پس از تکمیل پرونده توسط مدیر دفتر دادگاه، پرونده به نظر قاضی ارجاع داده می‌شود. پس از بررسی اولیه و اطمینان از اینکه شرایط لازم برای رسیدگی به پرونده مهیا است، دستور تعیین وقت صادر و به طرفین و وکلای آنان ابلاغ می‌شود. پس از برگزاری جلسه دادرسی، در صورتی که سند رسمی در تصرف عدوانی وجود داشته باشد، خواهان موظف است اصل آن سند را در جلسه دادرسی ارائه دهد. اگر از ارائه سند خودداری کند، ممکن است دعوای او رد شود.
مرجع رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی
به موجب قانون آیین دادرسی قبلی، دعاوی تصرف عموماً در مرحله اولیه در صلاحیت دادگاه‌های عمومی قرار دارند. ماده ۱۲ این قانون نیز صلاحیت رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی را به دادگاهی اختصاص می‌دهد که مال غیر منقول مورد اختلاف در حوزه آن قرار دارد. بنابراین، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی، دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول است. اما در مناطقی که شورای حل اختلاف فعال است، رسیدگی بر عهده شوراست.
طرح دعوای اجرت المثل ایام تصرف در صورت اثبات دعوی تصرف عدوانی
در صورتی که دعوای تصرف عدوانی با موفقیت اثبات شود و دادگاه تصمیم به اجرای حکم صادر شده بگیرد، معمولاً محکوم علیه ملزم به پرداخت هزینه استفاده غیر قانونی از ملک به مالک واقعی یا فردی که حق استفاده قانونی از ملک را دارد، می‌شود. این هزینه ممکن است شامل اجرت المثل ایام تصرف باشد، که نشان‌دهنده مبلغی است که متصرف غیر قانونی باید به مالک یا فرد مجاز یا مستاجر پرداخت کند برای استفاده از ملک در طول دوره تصرف غیرقانونی.
اجرت المثل ایام تصرف معمولاً با توجه به نرخ تورم اعلام شده توسط بانک مرکزی محاسبه می‌شود. این مبلغ به عنوان خسارت به مالک یا فرد مجاز پرداخت می‌شود.
سخن پایانی
در دعاوی ملکی، اسناد رسمی از اهمیت بسزایی برخوردارند، از جمله در دعاوی تصرف عدوانی. زیرا این اسناد به عنوان دلیل قانونی واجد اعتبار، نقش حیاتی در مراحل رسیدگی به پرونده دارند. اسناد رسمی می‌توانند تصمیم‌گیری قاضی را تحت تأثیر قرار داده و به شرکت‌کنندگان در دعوا کمک کنند تا حقوق و تعهدات خود را به درستی اثبات کنند.
برای درک بهتر نقش سند رسمی در دعاوی تصرف عدوانی و دعاوی ملکی به طور کامل، مشاوره حقوقی از یک وکیل دادگستری متخصص در این زمینه بسیار مفید است. آنها می‌توانند شما را راهنمایی کرده و توضیحات لازم را در خصوص استفاده صحیح از اسناد رسمی در دادگاه ارائه دهند. در صورت نیاز به مشاوره تخصصی همین الان با موسسه حقوقی دادخواهان مجد تماس بگیرید.
