نکات خرید ملک

چکیده

عدم توجه به نکات حقوقی خرید ملک ، مشورت نکردن با متخصصین این حوزه ممکن است به از دست دادن سرمایه و ضررهایی که ممکن است به سختی جبران شوند بدل کند.

فهرست مطالب

مشاوره آنلاین رایگان

نکات حقوقی خرید ملک

چرا باید نکات حقوقی خرید ملک را بخوانیم؟

این روزها خرید خانه برای قشر متوسط جامعه به یک آرزو بدل گردیده است. دست یافتن به یک خانه بعد از سال ها تلاش ، پس انداز ، گرفتن وام و … شیرین است. اما اعتماد بیجا ، عدم توجه به نکات حقوقی ، مشورت نکردن با متخصصین این حوزه ممکن است شیرینی آن را به تلخی از دست دادن سرمایه و ضررهایی که ممکن است به سختی جبران شوند بدل کند. ما در این مقاله نکات حقوقی خرید ملک و تنظیم مبایعه نامه باید به آن توجه کنید اشاره کرده ایم.

مقدمه

خانه از ابتدای تاریخ بشر حتی قبل تر از زمان یکجا نشینی یکی از نیاز های اساسی انسان ها بوده است. در ابتدا انسان ها از غار ها برای سکونت استفاده میکردند تا اینکه با گذر زمان و تکامل انسان، آموخت تا با استفاده از ابزار و مصالح، برای خود خانه بسازد. این روند تا به امروز ادامه یافت و آن خانه های سنگی و چوبی امروزه به سازه های عظیم بتنی و فولادی تبدیل شده است. امروزه در کشور ما، خریدن خانه با چالش های فراوانی همراه هست. قیمت خرید خانه باعث شده است که افراد با تلاش و کار چندین ساله و بعضا گرفتن وام های متعدد سرمایه ای دست و پا کنند تا بتوانند خانه ای را خریداری نمایند.

با توجه به این سختی ها، هیچکس تمایل ندارد تا خانه ای را بخرد که دارای مشکلات حقوقی باشد. مسائلی که در این حوزه تعریف میشوند را اصطلاحا “دعاوی ملکی” میگویند. در این مقاله قصد داریم تا نکاتی برای خرید ملک را بگوییم که با توجه به آنها احتمالا درگیر مسائل حقوقی نخواهید شد. همچنین توصیه میکنم قبل از خرید ملک، با وکیل آنلاین موسسه حقوقی دادخواهان مجد مشاوره نمایید. برای خرید بهتر ملک و دانستن نکات خرید ملک، ما را تا پایان این مقاله همراهی فرمایید.

تعریف دعاوی ملکی

به مشکلات کیفری یا حقوقی که بین دو طرف یا چند طرف بر سر یم مال غیر منقول اعم زمین، ساختمان، ویلا و… به وجود میاید، دعاوی ملکی میگویند. دعاوی ملکی انواع بسیار گسترده ای دارد و علل وقوع آن بسیار متنوع است. هدف ما در این مقاله تشریح این علل نیست. بلکه ما قصد داریم نکات خرید ملک را معرفی نماییم که دچار این نوع دعاوی نشوید . در ادامه به صورت تیتر وار به برخی از انواع دعاوی ملکی اشاره میکنیم و سپس به سراغ اصل مطلب خواهیم رفت!

قبل از آنکه به تشریح نکات حقوقی پر کاربرد برای خرید ملک بپردازیم، تعریفی کلی از دعاوی ملکی و انواع آن ارائه میدهیم.

انواع دعاوی ملکی کیفری

  • کلاهبرداری ملکی با جعل سند
  • کلاهبرداری ملکی در هنگام خرید و فروش
  • دعاوی ملکی مربوط به خیانت در امانت
  • فروش غیر قانونی مال یک شخص یا اشخاص به شخص یا اشخاص دیگر
  • و…

انواع دعاوی ملکی حقوقی و ثبتی

برخی نکات حقوقی خرید ملک

1. نکته اول در خرید ملک : احراز مالکیت فروشنده ملک

با توجه به خطرات معامله وکالتی و دام های بسیار کلاهبرداران با این شیوه ، ما به شما پیشنهاد می کنیم ترجیحا ملکی را خریداری کنید که با مالک اصلی آن طرف حساب هستید.

از نکات حقوقی خرید ملک که باید به آن توجه کرد این است که مالکین فروشنده احراز شود ،اما پرونده های بسیاری هست که خریدار از شوق معامله به این نکته به صورت دقیق توجه نکرده است. لذا توجه بیشتر در مورد حصول اطمینان از مالکیت فروشنده قبل از معامله به شما توصیه می کنیم. برای بررسی این مورد باید مدارک هویتی فروشنده را با اسناد ملکی و مالکیتی که ارائه می دهد به صورت دقیق تطبیق دهید.
اگر ملک در مالکیت چند نفر است ( ملک بین چند نفر مشاع است) باید همه مالکین آن در هنگام معامله حاضر باشند و  راضی به فروش سهم ملک خود باشند. در غیر این صورت باید یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد . حتما وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

 

تصرف عدوانی یکی از انواع دعاوی ملکی است که میتوانید اطلاعات مناسب و کاربردی در این زمینه را در وبسایت موسسه حقوقی دادخواهان مجد مطالعه نمایید.

 

برای دریافت لیست دفتر خانه های مجاز سراسر ایران روی دکمه زیر کلیک کنید

توجه کنید :

در متن وکالتنامه صراحتا باید به وکیل اجازه فروش ملک و در یافت ثمن معامله را داده باشند. باید چک کنید که فروشنده ممنوع المعامله نباشد. زیرا ممکن است فرد ورشکسته باشد و یا به دلایل دیگر امکان معامله را نداشته باشد. یکی از موارد دیگری که فرد را ممنوع المعامله میکند محجوریت فرد است.  به دلیل کهولت سن یا جنون قانونا فرد امکان معامله کردن اموال خود را ندارد. این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام شود.

وکالت نامه و انواع آن—–<  اینجا بخوانید

2. نکته دوم در خرید ملک : تطبیق مشخصات ملک مورد معامله با سند و مدارک ارائه شده توسط فروشنده

یکی از نکلات حقوقی خرید ملک که خیلی از مواقع به آن توجه کافی نمی شود این مورد است.
پس حتما پیش از انجام معامله، مشخصاتی مثل ؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی ، کد پستی و… با مشخصات ملک مورد معامله تطبیق دهید.
همچینین مشخصات ملک را میتوانید از مراجع ذی صلاح استعلام بگیرید.

 نکات حقوقی خرید ملک در بررسی وضعیت سند ملک

یکی از نکات دیگری که قبل از خرید ملک باید به آن توجه کرد بحث عدم توقیف و در رهن بودن ملک است.

معامله ملکی که به عنوان ضمانت سند آن در رهن بانک است و یا به هر دلیل دیگری از طرف مراجع قضائی توقیف شده باشد ، منع قانونی دارد اما توجه داشته باشید که تنظیم مبایعه نامه برای این گونه موارد امکان پذیر است ولی تنظیم سند رسمی تا طی شد مراحل رفع توقیف آن امکان پذیر نیست.

یکی از راهکارهای حقوقی مرسوم  که اصلا توصیه نمی شود در این موارد تنظیم وکالت نامه جهت فک رهن و بازداشت است. که خریدار با این وکالت نامه که از فروشنده میگیرد با کسر هزینه وام و یا  بدهکاری از بهای تمام شده ملک معامله را انجام می دهد.

**** بیشتر بخوانید: انواع وام های بانکی ****

اما اگر دنبال یک معامله بی دردسر هستید اصلا سراغ اینگونه موارد نباشید.

شایان ذکر است که برای معامله ملک حتما سند دفترچه ای باید به سند تک برگ تبدیل شود.

     ⚫ انتقال انشعابات آب ، برق ، گاز و …

مورد دیگری که نباید آن را از قلم بندازید ، قید کردن انشعابات آب، برق، گاز و.. در سند و مبایعه نامه است.
با توجه نکات حقوقی خرید ملک جدا از خرید انشعابات آن نیست ولی حتما  در سند و مبایعه نامه به طور صریح و شفاف انتقال این انشعابات را ذکر کنید.

    ⚫نکات حقوقی خرید ملک در انتقال پارکینگ و انباری

اگر توافق طرفین معامله مبنی بر این است که ملک با پارکینگ و انباری به فروش برسد، لازم است این موضوع به همراه مشخصات دقیق آنها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود.

3. نکته سوم در خرید ملک : مطالبه مفاصا حساب ملک از فروشنده

پیش از معامله هر ملکی باید مالک نسبت به پرداخت بدهی‌های آن به اورگان دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات اقدام کند و مفاصا حساب  ملک را به خریدار ارائه کند.
خریدار هم می‌تواند با استعلام از اورگان مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب اطمینان حاصل کند.

4.  نکته چهارم در خرید ملک : فروشنده نباید ممنوع المعامله باشد !

افراد به دلایل مختلف ممکن است ممنوع المعامله شوند. به لحاظ قانونی معامله با شخصی که ممنوع المعامله است باطل میباشد. به عنوان مثال طبق قانون، کسی که ورشکسته شده است، حق شرکت در هیچگونه معامله ای را ندارد. حال اگر خریدار بدون اطلاع از این موضوع به فروشنده مبلغی را پرداخت کند، ممکن است پول اون از بین برود. یکی از مهمترین نکات خرید ملک این است که بررسی نمایید که فروشنده ممنوع المعامله نباشد.

5.  نکته پنجم در خرید ملک : آیا ملکی که دیده اید با ملک مورد معامله تطابق دارد؟

یکی از رایج ترین انواع کلاهبرداری ملکی، این است که فروشنده یک ملک را به خریدار نشان میدهد با شرایط بسیار ایده آل اما در هنگام معامله، ملک مورد معامله ملک دیگری است با متراژ مشابه. لذا حتما در قرارداد جزئیات ملکی که دیده اید را با ملک مورد معامله تطابق دهید. در این مورد نیز توصیه میکنیم ملک را از فروشندگان مطرح و معتبر منطقه خریداری نمایید.

6.  نکته ششم در خرید ملک : در خرید ملک ورثه ای دقت کنید!

در خرید املاک ورثه ای باید دقت بسیار زیادی داشته باشید. چرا که تعداد مالکین ملک گاها چند نفر است. در این صورت برای انتقال سند و انجام معامله ملک، باید تمامی وراث حضور داشته باشند. اگر حتی یک نفر از وراث مخالف فروش ملک باشد، معامله باید به زمان دیگری موکول شود. توصیه میشود در خرید املاک ورثه ای حتما با یک وکیل ملکی مشورت نمایید تا نکات مهم این حوزه را گوشزد نماید.

7.  نکته هفتم در خرید ملک : معامله را در بنگاه املاک معتبر انجام دهید

چنانچه قرارداد در بنگاه فاقد مجوز و مامور فاقد صلاحیت تنظیم شود، یک قرارداد عادی تلقی میشود و غیر رسمی است. همچنین از مسئول بنگاه املاک بخواهید که برای قرارداد ملک، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند.

8.  نکته هشتم در خرید ملک : برای معامله شرایط فسخ تعیین نمایید

در انجام یک معامله همه چیز قابل پیش بینی نیست. لذا باید برای هر معامله ای شرایطی برای فسخ در نظر گرفت. به عنوان مثال ممکن است در مدت زمان حدفاصل عقد قرارداد تا انتقال سند، قیمت ملک افزایش پیدا کند و فروشنده درخواست خروج از قرارداد را داشته باشد. در این شرایط باید شرایطی برای فسخ در نظر گرفته شده باشد تا خریدار نیز متضرر نشود. یکی از این شرایط میتواند تعیین مبلغی به عنوان ضرر طرف مقابل هنگام خروج طرف دیگر باشد.

9.  نکته نهم در خرید ملک : تعیین تاریخ برای انتقال سند رسمی و جریمه عدم حضور طرفین

در زمان تنظیم قرارداد، حتما زمانی را برای انتقال سند رسمی تعیین نمایید. همچنین مقرر نمایید که در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر اسناد رسمی، به ازای هر روز، فرد غایب باید جریمه پرداخت نماید. میزان جریمه را حتما در قرارداد ذکر نمایید.

10 .  نکته دهم در خرید ملک : آیا ملک پارکینگ و انباری دارد؟

یکی دیگر از نکات مهم خرید ملک این است که در قرارداد و مبایعه نامه حتما ذکر نمایید که ملک مذکور دارای پارکینگ و انباری میباشد. چرا که در صورت عدم ذکر این موضوع هیچ مسئولیت حقوقی متوجه فروشنده مبنی بر انتقال پارکینگ و انباری نخواهد بود.

11.  نکته یازدهم در خرید ملک : بررسی وضعیت رهن سند

همانطور که در ابتدای مقاله اشاره شد، خرید ملک با توجه به قیمت های کنونی بسیار دشوار شده است. به همین سبب بسیاری از افراد برای خرید ملک، از بانک وام میگیرند و سند خانه را به عنوان ضمانت در رهن بانک قرار میدهند. لذا پیش از خرید ملک حتما بررسی نمایید که سند خانه در رهن بانک نباشد. هرچند که اینگونه خانه ها قابل خرید و فروش هستند (با مبایعه نامه)، اما امکان انتقال سند رسمی وجود ندارد.

تنظیم مبایعه نامه یکی از مهمترین کارهایی است که در هنگام خرید ملک باید بلد باشید. در این مقاله به نکاتی اشاره کرد ایم که با دانستن آنها درگیر دعاوی ملکی نخواهید شد.

12. نکته دوازدهم در خرید ملک : اطمینان از بازداشت نبودن سند خانه

در مواردی، مرجع قضایی به دلایل قانونی، خرید و فروش ملک را ممنوع میکند. خرید و فروش این نوع املاک باطل است و طبق قانون جزو جرم های کیفری محسوب میشود. لذا قبل از عقد قرارداد و پرداخت وجه، از بازداشت

چگونه بفهمیم سند بازداشت است یا نه؟

  • بررسی سند؛ در اسناد تک برگ در پست سند و اسناد منگوله دار در صفحه نقل و انتقالات ذکر میشود
  • استعلام از دفاتر اسناد رسمی

چرا باید قبل از خرید ملک با وکیل ملکی مشاوره نماییم؟

همانطور که بار ها در طول این مقاله شد، خرید ملک یکی از حساس ترین معاملاتی است که هر شخصی انجام میدهد. با توجه به قیمت های بالای املاک، و کلاهبرداری های فراوانی که در این حوزه صورت میپذیرد و از طرفی اهمیت نکات حقوقی در پیشگیری از وقوع کلاهبرداری، اکیدا توصیه میکنیم با وکلای ملکی مجرب مشورت نمایید.

موسسه حقوقی دادخواهان مجد با سال ها تجربه و داشتن وکیل های ملکی حرفه ای، در راستای راحتی موکلین محترم، مشاوره رایگان آنلاین ارائه میدهد. جهت دریافت مشاوره رایگان آنلاین میتوانید با شماره تماس حاصل فرمایید و یا از طریق فرم درخواست مشاوره رایگان، درخواست خود را ثبت نمایید.

وکیل متخصص املاک 

با مشاوره های موسسه حقوقی دادخواهان مجد، بهترین نتایج را میگیرید. 

 

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مطالب مشابه

مقالات
dadkhahmajd

عقد عاریه چیست؟

عقد عاریه یکی از عقود معین میباشد که در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف آن خواهیم پرداخت. اگر بخواهیم به صورت خلاصه تعریفی از عقد عاریه ارائه کنیم میتوان گفت که عقد عاریه عقدی است که طبق آن شخصی از شخصی دیگر مالی را بدون پرداختن مبلغی میگیرد و بعد از مدت معینی آن را به مالک اصلی بازمیگرداند.

بیشتر بخوانید...
قرارداد مشارکت مدنی چیست و نمونه قراداد مشارکت مدنی
دعاوی پولی بانکی
dadkhahmajd

همه چیز راجع به قرارداد مشارکت مدنی + نمونه قرارداد مشارکت مدنی PDF

در ادامه مقالات ارائه شده حول موضوع قرارداد های بانکی، در این مطلب به صورت کامل به بررسی قرارداد مشارکات مدنی پرداخته ایم. قرارداد مشارکت مدنی یکی از پرکاربردترین انواع قرارداد در فضای کسب و کار میباشد. به زبان ساده، قرارداد مشارکت مدنی به جمله “کار از تو سرمایه از من” جنبه حقوقی و قانونی میبخشد.

بیشتر بخوانید...
قرارداد قرض الحسنه چیست؟
دعاوی پولی بانکی
dadkhahmajd

قرارداد قرض الحسنه

یکی از پرکاربرد ترین قراردهد هایی که هم در بستر جامعه و هم در بستر بانکی کاربرد فرآوانی دارد، قرارداد قرض الحسنه میباشد. در این مقاله قصد داریم تا نکات مختلف مربوط به قرارداد قرض الحسنه را بررسی نماییم.

بیشتر بخوانید...
باز کردن چت
مشاوره فوری رایگان
موسسه حقوقی دادخواهان مجد
سلام 👋
چطوری میتونیم کمکتون کنیم؟