آیا پاندمی کرونا بر قیمت جهانی مسکن تاثیری داشته است؟

به گزارش کیلید با همه گیری ویروس کرونا در سراسر جهان و به دنبال آن، رکود اقتصادی به وجود آمده در اغلب بخش‌ها به ویژه بخش‌های اقتصادی، پیش بینی کارشناسان اقتصادی و عموم مردم بر آن بود که بازار جهانی مسکن نیز به تاثیر از این رکود به وجود آمده، کاهش قیمت محسوسی را تجربه کند اما اتفاقی که افتاد در تضاد با این پیش بینی‌ها بود.

بر اساس گزارش‌هایی که اخیرا در خبرگزاری‌های معتبر جهانی منتشر شده، این روزها سیاست‌های پولی، اقدامات مالی و تصمیماتی که خریداران اتخاد کرده‌اند در مجموع موجب شده تا قیمت مسکن در روزگار کرونا در بازارهای جهانی روز به روز در حال افزایش باشد و این بازار در برخی اوقات نیز قیمتی غیر واقعی به خود گرفته است.

این موضوع در واقع ناشی از تخریب‌های اقتصادی ویروس کرونا است که در بسیاری از کشورها با تلفات انسانی و هزینه‌های پزشکی برابری می‌کند.

البته اگر بخواهیم در حالت کلی به این موضوع نگاهی بیاندازیم، در طی یک دهه گذشته وضعیت اقتصاد جهانی به گونه‌ای پیش رفت که با توجه به رکود جهانی، قیمت واقعی مسکن در این زمان به طور متوسط ۱۰ درصد کاهش را تجربه کرده بود.

اما با این حال با توجه به همه گیری بیماری covid-19 که بعد از رکود ۱۹۳۰ ، بدترین عامل رکود اقتصادی در دوران کنونی به حساب می‌آید، دیگر این روزها، بازار مسکن تاثیر پذیری چندانی از این وضعیت را تجربه نمی‌کند.

این افزایش قیمت در میان کشورهای با درآمد متوسط و درآمد بالا نیز اتفاق افتاده است و شروع این افزایش در سه ماهه دوم سال است و در کشورهای ثروتمند رشد سالانه ۵ درصدی را تجربه کرده است.

این رکود جهانی بی‌سابقه بر وضعیت سهامداران و سرمایه گذاران نیز مشاهده می‌شود، به صورتی که در فاز اولیه همه گیری کرونا ویروس، ارزش سهام آنها به یک چهارم خود کاهش یافته است.

البته نباید فراموش کرد که اتفاقاتی که این روزها در بازارهای جهانی در حال رخ دادن است، کمی هیجانی بوده و بیش از نیمی از کشورها در معرض خطر حباب قیمتی مسکن قرار دارند. به عنوان مثال اگر بخواهیم بازار مسکن آلمان را مورد بررسی قرار دهیم، قیمت مسکن در ماه آگوست، در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته، ۱۱ درصد افزایش را تجربه کرده است.

یا آنکه در بخشی از مناطق چین و کره جنوبی، افزایش قیمت‌ها در این بخش از اقتصاد به حدی بود که مقامات این دو کشور را بر آن داشت تا در ارتباط با تصمیم گیری خریداران محدودیت‌هایی را اعمال کنند.

در آمریکا نیز قیمت متوسط برای هر متر مربع خانه، در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۰ افزایش سریعتری را در مقایسه با رکودی که در سال ۲۰۰۷ به وجود آمده بود، تجربه کرد. در سال ۲۰۰۷ بیش از ۵ میلیون خانه و آپارتمان در بازار مسکن امریکا به دلیل بحران وام‌های مسکن و کاهش قیمت ناشی از ترکیدن حباب قیمتی، به حراج گذاشته شد و به همین دلیل نیز رکود اقتصادی بزرگی در این کشور، به وجود آمد. در اواخر سال ۲۰۰۶ قیمت مسکن بیش از ۸۰ درصد در قیاس با ۸ سال گذشته افزایش داشت و بازار مسکن دچار حباب قیمتی سنگینی شد.

همچنین تورنتو که بزرگترین شهر کانادا است، در معرض خطر حباب مسکن قرار دارد و در شهرهای ونکوور، بریتیش کلمبیا، لس‌آنجلس، سانفرانسیسکو و نیویورک نیز افزایش قیمتی در این حوزه، وجود دارد که هنوز تبدیل به حباب قیمتی نشده است. بوستون نیز افزایش معقولی داشته و شیکاگو تنها شهری است که در آن افزایش قیمت به وجود نیامده است.

در ارتباط با کشورهای اروپایی نیز باید گفت که بیشترین ریسک افزایش قیمت مسکن به علت کرونا در این کشورها وجود دارد، به این صورت که افزایش ۵ درصدی قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در این مناطق تجربه می‌شود. پاریس، آمستردام و زوریخ از جمله شهرهایی هستند که حباب قیمتی بسیار بالایی را تجربه می‌کنند.

در زمینه اتفاقاتی که به دنبال رکود ناشی از همه گیری بیماری  covid-19 و به دنبال آن افزایش قیمت جهانی مسکن به وجود آمده است، سه عامل سیاست‌های پولی، اقدامات مالی و تصمیمات خریداران را می‌توان در این موضوع، دخیل دانست که در ادامه به بررسی هر کدام از آنها می‌پردازیم.

در ارتباط با سیاست‌های پولی جهانی، بانکداران مرکزی در سال جاری به طور متوسط، دو درصد از سود سهامداران خود را کاهش داده‌اند و همین موضوع نیز موجب کاهش سرمایه گذاری  و گرفتن وام از این مراکز شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که رابطه مستقیم شدیدی میان کاهش نرخ بهره بانکی و افزایش قیمت مسکن وجود دارد.

دلیل این امر بسیار واضح است چرا که اغلب مردم ترجیح می‌دهند سرمایه خود را با توجه به کاهش سود سپرده‌ها از بانک‌ها خارج کرده و وارد بازار مسکن کنند و همین موضوع نیز موجب افزایش تقاضا و نهایتا افزایش قیمت مسکن می‌شود.

به دنبال این موضوع بسیاری از افرادی که از تاثیرات بلند مدت شیوع این بیماری ترسیده‌اند، حساب‌ها و سپرده‌های بانکی خود را خالی کرده‌اند. در انگلیس شرایط اعطای وام به این صورت شده است که وام‌های کم بهره به تعداد محدودی از افراد با درآمد بالا تعلق می‌گیرد.

یا آنکه در آمریکا، کارشناسان بانکی اعلام کرده‌اند که استانداردهای اعطای وام در مقایسه با پیش از دوران کرونا سخت‌تر خواهد شد. به همین دلیل نیز بسیاری از دارندگان این وام‌ها به خصوص دارندگان وام‌هایی که در زمینه مسکن هستند، با توجه به کاهش محسوس درآمد و تعطیلی کسب و کارشان، نمی‌توانند از عهده بازپرداخت و اقساط ماهانه آنها بربیایند.

عامل دومی که بر افزایش قیمت جهانی مسکن تاثیر گذاشته است، سیاست‌ها و اقدامات مالی دولت‌ها است. عاملی که با اطمینان می‌توان گفت مهم‌ترین تاثیر را در نوسانات قیمت مسکن در روزگار کرونا دارد.

اگر بخواهیم شرایط را در یک رکود عادی بررسی کنیم، شرایط رکود موجب می‌شود تا فرد با از دست دادن شغل خود و یا کاهش درآمد، نتواند از پس اجاره خانه برآمده و یا برای اجاره مجدد اقدام کند، اما در شرایط کنونی، دولت‌های کشورهای ثروتمند دست به اقداماتی زده‌اند که در آنها درآمد خانواده‌ها حفظ شده و در کنار آن کمک‌های مالی از طریق یارانه‌ها و طرح‌های مختلف پولی و مالی و مزایای رفاهی نیز برای شهروندان در نظر گرفته شده است به حدی که تولید ناخالص داخلی در این کشورها ۵ درصد نیز افزایش داشته است.

این وضعیت زمانی واضح‌تر می‌شود که بررسی درآمدها نشان می‌دهد در سه ماهه دوم سال، با وجود آنکه میلیون‌ها شغل نیز در کشورهای پردرآمد از بین رفته اما درآمد خانوارها در این کشورها، حدود ۱۰۰ میلیارد دلار بیشتر از زمان پیش از شیوع کرونا بوده است.

در کنار این موضوع، اقدامات بسیاری از دولت‌ها نیز، افزایش قیمت بخش مسکن را تشدید کرده است. برای مثال در اسپانیا دولت به مردم اجازه داده تا بازپرداخت وام‌های خود را به تعویق بیاندازند. در ژاپن نیز سیاستمداران از بانک‌ها خواسته‌اند تا پرداخت اصل وام‌ها را توسط مردم به تعویق بیاندازند.

سومین و آخرین عاملی که موجب شده تا افزایش چشمگیری در قیمت جهانی مسکن به وجود بیاید، تصمیم گیری خریداران است. در سال ۲۰۱۹  به طور متوسط حدود ۱۹ درصد از هزینه‌های یک خانوار در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌شد اما این روزها با توجه به خانه نشینی و دورکاری حدود یک پنجم از کارمندان، و قرنطینه‌های طولانی مدت، مردم ترجیح می‌دهند تا هزینه بیشتری برای زندگی  کردن در یک مسکن بهتر انجام دهند.

امروزه تقاضا برای خانه‌های بزرگتر و با امکانات بالاتر بیشتر شده است و بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند تا به سراغ خانه‌هایی بروند که فضای بیرونی بیشتری داشته باشد تا در صورت قرنطینه بلند مدت بتوانند از این فضا استفاده کنند.

به همین دلیل نیز خرید و سرمایه گذاری برای خانه‌های حومه شهر به شدت افزایش یافته است چرا که دورکاری نیاز به زندگی در نزدیکی مراکز شهر، ندارد. همه این تصمیم گیری‌های خریداران، موجب شده تا افزایش قیمت مسکن بیش از هر زمانی احساس شود.

برای مثال در شهرهای نیویورک و سانفرانسیسکو با آنکه افزایش قیمت زیادی در این بخش احساس نمی‌شود، اما جمعیت بسیاری از شهرها خارج شده و به سمت شهرهای کوچکتر و یا مناطق حومه‌ای شهر رفته‌اند که دلیل دیگر آن فشار اقتصادی به خانوارهایی است که قیمت مسکن و هزینه‌های زندگی را در این مناطق مناسب ارزیابی می‌کنند.

با توجه به این موضوع و اینکه مشخص نیست که این وضعیت تا چه زمانی ادامه خواهد داشت، نوسانات بازار مسکن همچنان وجود خواهد داشت. حتی بررسی‌ها نشان می‌دهند افزایش قیمت در حومه‌ شهرها نیز با همان سرعت در حال افزایش هستند