پادکست پیامد های ساخت و ساز در ملک دیگران
احتمالاً برای شما عزیزان هم این سوال پیش آمده که اگر شخصی در ملک دیگران ساخت و ساز انجام دهد چه عواقبی دارد در ادامه به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت با ما همراه باشید
ساخت و ساز در ملکی که متعلق به شخص دیگری است خواه به صورت آگاهانه و یا ناآگاهانه پیامد های قانونی در بر دارد و مصداق غصب می باشد که به صورت حقوقی و یا کیفری قابل پیگیری است. و ضمانت اجرای آن بازپس گرفتن ملک و یا زمین مورد نظر و قلع و قمع هر آنچه ساخته شده است .
ساخت بنا در ملک شخص دیگر 2 حالت دارد:
- شخصی آگاهانه با تصرف زمین دیگران اقدام به ساخت و ساز می نماید و عمداً، زمین شخص دیگر را تصرف می نماید.
- شخص هنگام ساخت و ساز متوجه نمی شود به ملک دیگری تجاوز نموده و مقداری از زمین و ملک دیگران را به تصرف خود درآورده و در آن ساخت و ساز انجام داده است.
لايحه قانوني مربوط به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به ملک مصوب 1358,09,27
ماده واحده – در دعاوي راجع برفع تجاوز وقلع ابنيه و مستحدثات غيرمجاز در املاك مجاور هرگاه محرز شود كه طرف دعوي يا ايادي قبلي او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد يا تشخيص موقع طبيعي ملك يا پياده كردن نقشه ثبتي يا بعلل ديگري كه ايجادكننده بناء يا مستحدثات از آن بي اطلاع بوده تجاوز واقع شده و ميزان ضرر مالك هم با مقايسه با خساراتي كه از خلع يد وقلع بناء و مستحدثات متوجه طرف ميشود بنظر دادگاه نسبتاً جزئي باشد، در صورتيكه طرف دعوي قيمت اراضي مورد تجاوز را طبق نظر كارشناس منتخب دادگاه توديع نمايد دادگاه حكم به پرداخت قيمت اراضي و كليه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالكيت طرفين دعوي ميدهد در غير اينصورت حكم بخلع يد وقلع بناء مستحدثات غيرمجاز داده خواهد شد.
شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران
این نوشتار که به همت موسسه حقوقی دادخواهان مجد تهیه و منتشر خواهد شد به چالشهای پیش روی احداث و ساخت بنا در ملک دیگری می پردازد.
تصرف عدوانی حقوقی و کیفری
شکایت کیفری که در این زمینه می توان مطرح نمود تصرف عدوانی است که در صلاحیت دادسرای محل وقوع ملک و جرم قابل پیگیری است. این نکته را اضافه می نماییم که طرح شکایت کیفری در این زمینه شامل شرایطی است که در ادامه توضیح خواهیم داد.
گاهی تصرف همراه با قهر و غلبه نیست.
تصور بفرمایید قطعه زمینی دارید که سالها آن را رها نموده اید و اقدام به دیوار چینی ننموده اید، حال یکی از همسایگان با توجه به اینکه می داند شما در محل حضور ندارید در زمین شما بنایی را می سازد اگر در این شرایط شما یخواهید شکایت مطرح کنید امکان طرح دعوی کیفری را از خود ساقط نموده اید به دلیل اینکه شما تسلیط ید و تصرف را انجام نداده اید و ملک در تصرف شما نیست و نمی توانید ادعا کنید که آن شخص ملک را با قهر و غلبه از ید شما خارج نموده است.
اما امکان طرح دعوی حقوقی وجود دارد با توجه به اینکه حکم غصب ملک، عودت آن به مالک است، دعوی خلع ید مطرح نمایید.
خلع ید چیست؟
خلع ید یعنی جلوگیری از ادامه تصرف غیر قانونی در اموال غیر منقول .
قانون گذار در مواد 308 به بعد قانون مدنی به مقررات راجع به خلع ید تحت عنوان غصب اشاره نموده است. در قوانین حقوقی به صراحت از واژه خلع ید نام برده نشده است در واقع منظور از خلع ید همان غصب است. (به جز ماده 43 قانون اجرای مدنی که به صراحت گفته است خلع ید مشاعی)
دعوای خلع ید مالی محسوب می گردد و اگر موضوع آن مال غیر منقول باشد ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش منطقه ای می باشد که باید ارزش منطقه ای به روز محاسبه گردد
.دعوای خلع ید به جهت تشابه و نزدیکی با مفاهیمی مثل رفع تصرف عدوانی و تخلیه اشتباه گرفته می شود.
تفاوت خلع ید و تخلیه ید
- وقتی دعوی خلع ید مطرح می شود میان مالک و متصرفِ ملک قراردادی وجود ندارد. اما در دعوای تخلیه ید، قرارداد اجاره میان طرفین دعوی هست و دعوای تخلیه بعد از اتمام اجاره نامه یا تخلف از شرایط عقد اجاره مطرح می شود.
- در دعوای تخلیه ید نباید حتماً مالکِ ملک مورد نظر بود و مالکِیت منافع مهم است. در طرح دعوای خلع ید باید سند مالکیت ملک وجود داشته باشد.
- دعوی تخلیه ید مربوط به ارتباط قراردادی و دعوی خلع ید مربوط به تصرفات غاصبانه است و هر یک آثار قانونی مخصوص به خود را دارد.
- دعوای خلع ید ناشی از تصرف مال غیرمنقول است و مال منقول را در بر می گیرد. ولی در دعوی تخلیه ید ممکن است هم مال غیرمنقول و هم مال منقول را در بر بگیرد.
- دعوای تخلیه ید از نوع دعاوی غیر مالی است ولی دعوای خلع ید از نوع دعاوی مالی محسوب می گردد.
- مرجع صالح به رسیدگی دعاوی تخلیه ید اگر موضوع دعوی اماکن مسکونی باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف محل ولی تخلیه ید که موضوع دعوی اماکن تجاری باشد مرجع صالح رسیدگی به آن دادگاه خواهد بود. ولی مرجع صالح به رسیدگی دعوی خلع ید دادگاهی است که ملک مورد دعوی در آن محل می باشد.
هر سوالی در این زمینه دارید همین الان با موسسه دادخواه مجد تماس حاصل فرمایید.
شرایط لازم برای طرح دعوی خلع ید
- ابتدا، خواهان باید سند رسمی مالکیت داشته باشد تا بتواند مالکیت خود را ثابت کند.
- اگر شخصی فردی مالک اصلی باشد، اما سند مالکیت رسمی نداشته باشد، ابتدا باید دعوی اثبات مالکیت مطرح نموده سپس اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید.
- اشاره می نماییم طرح دعوی خلع ید جهت خارج کردن تصرف فرد غاصب از اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه و… است.
- یکی از شرایط طرح این دعوی، عدوانی بودن تصرف است؛ یعنی فرد غاصب قراردادی نداشته باشد و غیرقانونی مال مورد نظر را تصاحب کرده باشد.
حکم خلع ید بعد از اینکه قطعی شد قابل اجرا است.
نحوه اجرای حکم خلع ید
بعد از اینکه حکم خلع ید صادر شد و قطعی شد، اکنون نوبت صدور اجراییه و سپس به اجرا گذاشتن آن توسط واحد اجرای احکام است که در این مرحله به متصرف که حالا به وی محکوم علیه گفته می شود ابلاغ میگردد که ظرف ده روز ملک را تخلیه و تحویل مالک نماید.
چنانچه احداث بنا بدون اطلاع مالکین دیگر انجام شده باشد، مالکان نمی‌توانندآن بنا را تخریب کنند مگر آنکه حکم قضایی را از مراجع ذیصلاح داشته باشند. در صورتی که دیگر مالکین عما تخریب را انجام دهند، با جرم کیفری مواجه می شوند.
سوالات متداول در این زمینه
آیا مالک می تواند هم دعوی خلع ید مطرح نماید هم قلع و قمع بنای ساخته شده را از دادگاه بخواهد؟
طبق ماده 317 قانون مدنی مالک می تواند در صورتی که زمین یا آپارتمان متعلق به وی تحت تصرف غاصب است، با طرح دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی ملک را از ید وی خارج نماید؛ اما اگر در ملک دیگری (زمین) بنایی احداث شود این بنا متعلق به چه کسی است؟
ماده 314 قانون مدنی به قسمتی از سوال به پیروی از قاعده « الزرع للزارع ولو کان غاصبا » اینگونه پاسخ می دهد « اگر در نتیجه ی عمل غاصب.. [ زیادتی حاصل شود ] و [ این ] زیادتی عین باشد .. در این صورت عین زاید متعلق به خود غاصب است.»
آیا بین غاصب جاهل و عالم در خصوص قلع و قمع تفاوتی هست؟
با توجه به مواد 323 و 324 قانون مدنی تفاوتی نمی توان قائل شد، به هر حال بنای ایجاد شده باید قلع و قمع گردد.
دعوای خلع ید و تصرف عدوانی را هم‌زمان می توان مطرح کرد؟
طبق ماده ۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی هر شخصی می تواند چند دعوی را با هم مطرح نماید.
چون منشأ دعوای خلع ید و تصرف عدوانی یکی است، امکان طرح هر دو دعوی هست و بر اساس سلسله مراتب به هر دعوی رسیدگی خواهد شد..
چنانچه نیاز به وکیل متخصص در خصوص خلع ید و تصرف عدوانی داشتید حتما با ما از طریق شماره تلفن های مندرج در سایت در تماس باشید.
نمونه رای خلع ید
پرونده کلاسه : ……
مرجع رسیدگی : شعبه…. دادگاه عمومی (حقوقی) تهران
دادنامه شماره : ……
خواهان : سمیه …… با وکالت ——— به نشانی تهران میدان شهدا خیابان شکوفه ………
خواندگان :
1- رضا
2- عباس ……
3- اقای علی …… همگی به نشانی تهران : میدان جهاد
خواسته : خلع ید
گردشکار- خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به طرفیت خوانده بالا مطرح نموده است که بعد از ارجاع و ثبت در شعبه به کلاسه فوق و بعد از انجام تشریفات قانونی در وقت مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل گردید پس از بررسی محتویات پرونده اقدام به صدور رای می نماید.
متن رای دادگاه خلع ید :
در خصوص دعوی سمیه …… با وکالت ——– به طرفیت 1- رضا ….. 2- عباس …… 3- علی ….. به خواسته صدور حکم خلع ید خواندگان از عرصه و اعیان پلاک ثبتی …….بخش …… تهران به انضمام خسارات دادرسی دادگاه با عنایت به اینکه به موجب نامه شماره ……… اداره ثبت … خواهان مالک …… سهم عرصه و اعیان از ……سهم از ششدانگ پلاک ثبتی مطروحه می باشد اظهارات خوانده ردیف اول در جلسه مورخ ….. این دادگاه مبنی بر اقرار بر تصرفش در پلاک ثبتی یاد شده و دفاعیات بی اثر دیگر خواندگان با وصف ابلاغ قانونی اخطاریه دعوی خواهان را مقرون به صحت تشخیص داده و با استناد به ماده …… قانون اجرای احکام مدنی و مواد 308 و 311 قانون مدنی و مواد 515 و 519 قانون آئین دادرسی حکم به محکومیت خواندگان به خلع ید آنان از پلاک ثبتی مذکور صادر و اعلام می نماید ضمنا خواندگان محکوم می باشند به پرداخت مبلغ ….. ریال بابت خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان ، رای صادره نسبت به خوانده ردیف اول حضوری وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه محترم تجدید نظر استان و نسبت به دیگر خواندگان غیابی وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین دادگاه وظرف بیست روز دیگر قابل تجدید نظر در دادگاه محترم تجدیدنظر استان است.
