املاک مشاع به املاکی گفته می شود که مالکیت آن بین چند نفر تقسیم شده است. این نوع مالکیت مزایا خاص خود را دارد اما به صورت کلی پیچیدگی‌هایی دارد که ممکن است درآینده سبب مشکلاتی برای شما شود. تا اینجا کمی با املاک مشاعی آشنا شدیم، اما افراز ملک به چه معناست؟ تفاوت افراز با تفکیک ملک چیست؟ املاک غیر قابل افراز کدامند؟ مراحل افراز ملک به چه صورت است؟ در این مقاله به تمام شوالات شما عزیزان درباره افراز ملک پاسخ خواهیم داد. از شما همراهان همیشگی موسسه حقوقی دادخواهان مجد دعوت می کنیم تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
تعریف افراز ملک در قانون
افراز به معنای جدا کردن و تفکیک سهم مالکان مشاعی در یک ملک یا اموال غیرمنقول مشترک است. به عبارت دیگر، افراز عملی برای تقسیم ملک مشاعی بین مالکان به نسبت سهم آنها انجام می‌شود. پس از انجام فرآیند افراز ملک، مالکیت مشاعی و مشترک پایان یافته و هریک از مالکان صاحب سند مالکیت مجزا برای سهم خود می شوند. افراز ملک مشاع به دو صورت اجباری و تراضی با هدف تعیین مالکیت انحصاری انجام می شود.
هدف از افراز ملک:
- تبدیل مالکیت مشاعی به مالکیت انفرادی
- سهولت در استفاده و بهره‌برداری از ملک
- حل اختلافات بین مالکان مشاعی
تفاوت افراز با تفکیک ملک
فراز و تفکیک دو فرآیند مرتبط با املاک هستند که هر دو به نوعی تقسیم ملک را شامل می‌شوند. افراز برای تقسیم اموال مشاع و تفکیک برای تقسیم املاک مفروز به کار می رود.
- افراز :به تقسیم یک ملک مشاع بین دو یا چند مالک به نسبت سهم آنها اشاره دارد. در این فرآیند، مالکیت مشترک و مشاعی پایان یافته و هر یک از مالکان صاحب سند مالکیت مجزا برای سهم خود خواهند شد. هدف اصلی آن، ایجاد مالکیت انحصاری برای هر یک از شرکا و حل اختلافات بین آنها در خصوص نحوه استفاده و اداره ملک مشاع است.
- تفکیک: به تقسیم یک ملک مفروز (ملکی که دارای سند مالکیت مجزا برای یک مالک است) به قطعات کوچکتر با مشخصات معین اشاره دارد. هدف اصلی آن، ایجاد قطعات کوچکتر با مشخصات معین برای سهولت در استفاده و بهره‌برداری از ملک، ساخت و ساز، یا فروش می‌باشد. هزینه تفکیک بر اساس ارزش روز ملک محاسبه می شود و این هزینه بر عهده شخص ذی نفع تفکیک ملک می باشد.
املاک غیرقابل افراز کدامند؟
گاهی اوقات به دلیل شرایط و ویژگی‌های خاص یک ملک، مانند مساحت کم، وجود بنا یا تاسیسات خاص، یا مقررات قانونی، تقسیم آن به دو یا چند بخش مجزا بدون لطمه به ارزش و کاربری آن، غیرممکن یا غیرمنطقی می‌شود. در این گونه موارد، ملک غیرقابل افراز محسوب می‌شود.
به جای تقسیم ملک غیرقابل افراز، می‌توان با توافق شرکا، آن را به فروش رساند و وجوه حاصل را بین آنها به نسبت سهمشان تقسیم کرد. همچنین، یکی از شرکا می‌تواند با پرداخت سهم سایر شرکا، مالکیت کل ملک را به خود اختصاص دهد. راه حل دیگر، استفاده مشترک شرکا از ملک با توافق یکدیگر است. در صورت عدم توافق بین شرکا، مراجع قانونی (دادگاه) می‌توانند به حل مشکل و تعیین تکلیف ملک غیرقابل افراز کمک کنند.
انواع افراز ملک در قانون
افراز فرآیندی برای تقسیم یک ملک مشاع بین دو یا چند مالک به نسبت سهم آنها است. این فرآیند به دو نوع افراز داوطلبانه و افراز اجباری تقسیم می‌شود:
افراز داوطلبانه
در این روش، تمام شرکا با رضایت و توافق کامل، نسبت به نحوه تقسیم ملک و سهم هر یک تصمیم می‌گیرند. این روش ساده‌تر و سریع‌تر است و نیازی به دخالت مراجع قانونی ندارد.
افراز اجباری
اگر بین شرکا در خصوص نحوه تقسیم ملک توافقی حاصل نشود، هر یک از آنها می‌توانند با مراجعه به مراجع قانونی (دادگاه یا اداره ثبت اسناد و املاک) تقاضای افراز اجباری ملک را بدهند. در این روش، کارشناس رسمی دادگستری ملک را ارزیابی و سهم هر یک از شرکا را تعیین می‌کند. سپس، با دستور مراجع قانونی، عملیات افراز توسط نقشه بردار انجام شده و سند مالکیت مجزا برای هر یک از شرکا صادر می‌شود.
مراحل افراز ملک مشاع
پیش از پرداخت به مراحل افراز ملک مشاع لازم است درباره برخی نکات مربوط به این فرآیند توضیحاتی ارائه دهیم. هزینه افراز به عواملی مانند مساحت ملک، تعداد شرکا، و نوع افراز (داوطلبانه یا اجباری) بستگی دارد. مدت زمان افراز به پیچیدگی مراحل و توافق بین شرکا بستگی دارد. در صورت انتخاب افراز اجباری، باید مراحل قانونی مربوطه در دادگاه یا اداره ثبت اسناد و املاک طی شود هر یک از شرکا می‌توانند به نظر کارشناس اعتراض کنند. در صورت بروز اختلاف بین شرکا، دادگاه به موضوع رسیدگی و حکم نهایی را صادر می‌کند.
مراحل قانونی افراز ملک مشاع به شرح زیر است:
۱ـ ارائه درخواست:
متقاضی افراز (یکی از شرکا) باید با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی یا اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، درخواست خود را ارائه دهد. در این درخواست باید مشخصات ملک، سهم هر یک از شرکا و مدارک مربوطه مانند سند مالکیت ارائه شود.
۲- تعیین کارشناس:
دادگاه یا اداره ثبت، یک کارشناس رسمی دادگستری را برای بررسی ملک و ارائه نظر کارشناسی تعیین می‌کند. کارشناس پس از بازدید از ملک، نظر خود را در خصوص امکان افراز، نحوه تقسیم ملک و سهم هر یک از شرکا به صورت کتبی ارائه می‌دهد.
۳- بررسی نظر کارشناس:
دادگاه یا اداره ثبت، نظر کارشناس را بررسی و در صورت تایید، دستور افراز ملک را صادر می‌کند. در صورت عدم تایید نظر کارشناس، ممکن است از کارشناسان دیگر نیز نظرخواهی شود.
۴ـ اجرای عملیات افراز:
پس از صدور دستور افراز، عملیات افراز توسط نقشه بردار انجام می‌شود. نقشه بردار با توجه به نظر کارشناس و دستور دادگاه، ملک را به قطعات مجزا تقسیم و نقشه آن را تهیه می‌کند.
۵ـ صدور سند مالکیت مجزا:
پس از اتمام عملیات افراز، برای هر یک از شرکا به نسبت سهم آنها سند مالکیت مجزا صادر می‌شود.
سخن پایانی
افراز ملک مشاع فرآیندی پیچیده و دارای ظرافت‌های قانونی است. انتخاب روش مناسب برای انجام افراز، به شرایط و نظر هر یک از شرکا بستگی دارد. در هر دو روش داوطلبانه و اجباری، هدف نهایی ایجاد مالکیت انحصاری برای هر یک از شرکا است. مشورت با یک وکیل ملکی خبره می تواند فرآیند انجام کار را ساده‌تر کند. کارشناسان ما در موسسه حقوقی دادخواهان مجد آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان درباره موضوع افراز ملک می باشند.
