زمانی که دو نفر خود را به استناد، اسناد و مدارک مالک، ملکی بدانند و اسناد مورد نظر از حیث اصل ملک یا حدود یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند؛ سندی که مؤخر الصدور است « یعنی سندی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است و درواقع جدیدتر است » سند مالکیت معارض نامیده می شود و سندی هم که قبل از آن صادر شده است را سند مقدم الصدور یا سند می گویند.
( نکته مهم این است که تعارض دو سند به معنای اختلاف مالکین می باشد و این مسئله با تفاوت اسناد با یکدیگر متفاوت است. )
در مواردی که مشخص نباشد کدام سند موخر و کدام یک مقدم صادر شده، تاریخ ثبت هر کدام از اسناد در دفتر ثبت اسناد و املاک مورد توجه می باشد. در نتیجه سندی که دیرتر در دفتراسناد و املاک ثبت شده باشد، سند معارض به حساب می آید.
انواع تعارض در سند
تعارض در سند در سه حالت ممکن است:
در اصل سند: وقتی دو سند مالکیت نسبت به جزئی از ملک مورد نظر یا کل آن با یکدیگر تعارض داشته باشند. به طور مثال دو سند مالکیت که نسبت به اصل ملک در تعارض اند در یک سند ملک متعلق به آقای الف است و در سند دیگر ملک متعلق به آقای ب می باشد.
در حدود: وقتی که حدود و مختصات دو سند مالکیت با هم در تعارض باشند.
در حقوق ارتفاقی: وقتی که دو ملک در حقوق ارتفاقی که در سند قید شده با هم در تعارض باشند. به طور مثال در یک سند حق استفاده از جوی آبی که از کنار ملک عبور می کند ذکر شده ولی در سند دیگر ذکر نشده است.
مرجع تشخیص سند معارض
یکی از مسائل مهم در دعاوی و اختلافات اسناد معارض تشخیص اسناد معارض است، که این وظیفه مهم بر عهده ی هیئت نظارت ثبتی می باشد. و نکته حائز اهمیت این است که بحث اسناد معارض و تشخیص آن در هیئت نظارت ثبتی شامل مبایعه نامه و اسناد عادی نمی باشد و فقط مربوط به اسناد رسمی می باشد.
نحوه ابطال سند معارض
صادر شدن اسناد معارض علل مختلفی دارد از جمله؛ اشتباهات ثبتی ماموران اداره ثبت می باشد که بسیار رایج است و یا اینکه مالک، ملک را به چند نفر فروخته باشد.
در چنین مواردی که اسناد معارض وجود دارد:
اداره ثبت اسناد و املاک به محض اینکه با سند مالکیت معارض مواجه می شود به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه می فرستد و به هیئت نظارت ثبت گزارش می دهد به این صوت که باید ابتدا سند موخر و مقدم را به دفتر ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال می کند و سپس اداره ثبت مربوطه برای تعیین حدود ملک و عملیات کارشناسی مامورین را اعزام و گزارش آن را به همراه سایر مدارک لازم برای هیئت نظارت ثبتی ارسال می نماید. سپس هر یک از مالکین اسناد و مدارک خود را برای اثبات مشروع بودن مالکیت خود برای هیئت نظارت ثبتی می فرستند. در نهایت پس از بررسی های لازم سند موخر و مقدم مشخص خواهد شد. و سند موخر « سندی که دیرتر صادر شده » سند معارض شناخته و باطل می شود. آرای هیئت نظارت ثبتی قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت نیز می باشد.
نکته مهم:
در صورتی که دارنده سند معارض به محض دریافت اخطاریه از اداره ثبت مبنی بر تشخیص معارض بودن سند او توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک جهت اقامه دعوا مراجعه ننماید، سند او باطل خواهد شد. همچنین دارنده سند مقدم می تواند گواهی عدم طرح دعوا در این خصوص را، از دادگستری محل وقوع ملک دریافت نماید در نتیجه سند او توسط اداره ثبت باطل خواهد شد.
نمونه دادنامه
پیام: در خصوص ابطال سند مالکیت معارض نمی توان در بدو امر از طریق محاکم دادگستری اقدام نمود، بلکه ابتدائاً ابطال سند مالکیت مؤخر می بایست از مراجع ذیصلاح ثبتی خواسته شود.
رای دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقای عزت اله پ. به وکالت از آقای م. ب.ت. بطرفیت آقایان 1- ح. ش. 2- خانم ح. م. 3- ل. ر. 4- اداره ثبت اسناد و املاک تهران 5- س. م. 6- م.ع. ب. بخواسته رسیدگی و صدور حکم بر بی اعتباری و ابطال وکالتنامه رسمی، تنظیمی در دفتر اسناد رسمی تهران به لحاظ جعلیت آن و سند قطعی انتقال شماره، تنظیمی ر دفتر اسناد رسمی، تهران که بر اساس وکالتنامه مزبور صادر و تنظیم شده است به جهت عدم مالکیت انتقال دهنده و به تبع آن ابطال سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی تهران نسبت به پلاک ثبتی، با احتساب خسارت دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، به شرح دادخواست تقدیمی بدین توضیح که وکیل خواهان اذعان داشته است موکلش به موجب اسناد رسمی غیر قابل تردید از جمله وکالتنامه رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی و متعاقب آن سند رسمی شماره تنظیمی در دفتر اسناد رسمی تهران مالکیت یک قطعه زمین به مساحت پانصد متر مربع واقع در شهرک راه آهن موضوع پلاک ثبتی مورد اشاره می باشد که از طریق خوانده ردیف پنجم به وی در تاریخ 4/ 6/ 70 منتقل شده است اما متعاقب این قضیه و در حدود 21 سال بعد با تنظیم وکالت نامه رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی تهران مابین خواندگان ردیفهای ششم و پنجم و متعاقب آن سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی ملک مورد نظر حسب مندرجات سندهای رسمی مورد نظر از طریق خوانده ردیف پنجم به خوانده ردیف ششم منتقل و سپس از آن طریق به خواندگان ردیفهای اول الی سوم منتقل شده است این در حالیست که اولا قطعه زمین موصوف از طریق خوانده ردیف پنجم به خواهان منتقل شده است ثانیا با انتقال رسمی قطعه زمین موصوف خوانده اخیرالذکر مالک ملک نبوده است تا به اعتبار مالکیت خود آن را مجددا به غیر واگذار نماید و با التفات به اسناد مورد نظر جملگی جعلی و بدون اصالت می باشند و وجود آنها ضمن ایجاد تعارض در مالکیت خواهان موجب تضییع حق مسلم وی شده است بر همین اساس تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته دادخواست را نموده است مضاف بر آن در جهت اثبات جعلی بودن اسناد مورد اشاره و جعلیت آنها تقاضای رسیدگی به اصالت آنها از طریق ارجاع امر به کارشناسی نموده است آقای سید الف.ح. ع. وکیل دادگستری با تقدیم وکالتنامه خود از جانب سه نفر از خواندگان اعلام وکالت نموده و در مقام دفاع از دعوی اقامه شده بطور خلاصه با ارائه تصاویری از دلایل خود به اصالت اسناد مورد نظر خواهان اشاره نموده و تملیک ملک موصوف بصورت مع الواسطه را به موکلین خود قانونی و مشروع دانسته و بشرح لایحه تقدیمی و ثبت شده مطالبی عنوان نموده که عمدتا در خصوص نحوه انتقال پلاک مورد نظر به موکلینش می باشد ضمن اینکه به رای صادره از شعبه 213 دادگاه عمومی حقوقی تهران استناد نموده که به رد ادعای خواهان در خصوص خلع ید از ملک مورد نظر دلالت داشته و توسط شعبه 29 دادگاه تجدید نظر استان تهران تائید و قطعی شده است و وکیل خواندگان موصوف با ارائه دلایل یاد شده خصوصا دادنامه های مورد نظر در صدد اثبات بی اعتباری دعوی خواهان برآمده است و خوانده ردیف چهارم با وصف ابلاغ واقعی و سایر خواندگان پرونده ردیفهای پنجم و ششم با وصف ابلاغ قانونی وقت رسیدگی در جلسه دادرسی حاضر نگردیده و لایحه ای نیز تقدیم نداشته اند دادگاه با توجه به دفاعیات وکیل خواندگان ردیفهای اول الی سوم و با توجه به ادعای وکیل خواهان و درخواست وی مبنی بر ارجاع امر به کارشناس جهت رسیدگی به اصالت اسناد مزبور با توجه به ادعای جعل نسبت به آنها موضوع را به کارشناس ارجاع که کارشناس منتخب به موجب نظریه ابرازی و ثبت شده به عدم تطبیق امضاء منتسب به فروشنده (خوانده ردیف پنجم) در ذیل اسناد مقدم و مؤخر اعلام نظر نموده که نظریه در فرجه مقرر قانونی مصون از ایراد و اعتراض مؤثر طرفین قرار گرفته است لذا دادگاه با توجه به مراتب یاد شده اظهارات و مدافعات طرفین حاضر در دادگاه و نظریه ابرازی از ناحیه کارشناس و پاسخ استعلام بعمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک کن که جملگی دلالت بر انتقال ملک در دو مرحله زمانی متفاوت به اشخاص یاد شده می باشد و با عنایت به اینکه اساسا و علی القاعده به موجب قانون امکان انتقال به نحو یاد شده در دو مرحله توسط یک شخص وجود ندارد مگر اینکه یکی از اسناد مربوط به انتقال اصالت نداشته باشند و با التفات به اختلاف فاحش امضاء ذیل سند انتقال حسب نظریه کارشناس نشان از عدم امکان مداخله مالک اصلی در این انتقال بوده است و اینکه اساسا در صورت انتقال مقدم به غیر امکان انتقال مؤخر توسط انتقال دهنده وجود نخواهد داشت و در نهایت با توجه به اینکه از جانب خواندگان حاضر تعرضی به صحت و اصالت اسناد انتقال به خواهان نشده است و اساسا جعلی بودن اسناد انتقال به خواهان نیز تا این مرحله از دادرسی اثبات نشده است و صرف نظر از اینکه اسناد مؤخر و مربوط به خواندگان اصالت داشته باشد یا خیر به هر حال نحوه تنظیم آنها با توجه به مراتب یاد شده با اشکال قانونی و حقوقی مواجه بود که دلالت بر بی اعتباری آنها می نماید و اینکه سایر خواندگان در جلسه دادرسی حاضر نگردیده و لایحه ای نیز در دفاع از دعوی اقامه شده تقدیم نداشته اند لذا دادگاه خواسته خواهان را به این اعتبار که تعرضی به سند رسمی انتقال به وی به نحو موثر بعمل نیامده و دلایل ابرازی خواندگان ردیفهای اول الی سوم نیز نمی تواند حاکی از بی اعتباری اسناد مربوط به وی و در نهایت غیر موجه بودن خواسته وی نماید بر همین اساس خواسته خواهان را به شرح یاد شده محمول بر صحت دانسته مستندا به مقررات مواد 22 و 72 از قانون ثبت اسناد و املاک و 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1354 و 362 و 365 و 366 از قانون مدنی و 198 و 515 و 519 از قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر ابطال سند رسمی شماره 170085- 27/ 2/ 91 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 249 تهران مربوط به وکالتنامه رسمی و سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد تهران حاکی از انتقال قطعه زمین موصوف به خوانده ردیف ششم و متعاقب آن ابطال سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی تهران که مفاد آن حاکی از انتقال ملک مورد نظر از خوانده ردیف ششم به خواندگان ردیفهای اول الی سوم می نماید و نیز پرداخت خسارت دادرسی شامل شش میلیون و چهار صد و پنجاه هزار ریال به عنوان هزینه دادرسی و همچنین پرداخت حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در زمان انعقاد قرارداد وکالت از ناحیه تمامی خواندگان به میزان سهم هر یک در حق خواهان صادر و اعلام می نماید رأی صادره نسبت به خواندگان ردیفهای پنجم و ششم غیابی و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این محکمه می باشد و نسبت به سایر خواندگان حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 207 دادگاه عمومی حقوقی تهران
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
درخصوص تجدیدنظرخواهی :1- ح. ش. 2- ح. م. جودانی 3- ل. ر. همگی باوکالت سید الف.ح. ع. بطرفیت م. ب.ت. ازدادنامه شماره 375/93صادره ازشعبه 207 دادگاه عمومی وحقوقی تهران که طی آن حکم به ابطال سندرسمی مالکیت موخر موضوع بنچاق 66341مورخ91/2/31 دفتر190تهران که برمبنای وکالتنامه 170085مورخ91/12/27دفترخانه249 تهران ودرخصوص پلاک ثبتی 1863/920بخش10 تهران ومعارض سندمقدم به شماره بنچاق27165مورخ54/3/3 دفترخانه 244تهران صادرگردیده است باتوجه به اینکه تاکنون نسبت به صحت سندموخرحکم نهائی صادرنشده حسب ماده 3لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسنادمالکیت معارض مصوب 1333/10/5 با اصلاحات بعدی درخصوص ابطال سندمالکیت موخرمی بایست ازمجرای قانون مذکور اقدام گردد وطرح دعوی مذکور دردادگاه نخستین بدون پیمودن طریق قانون ثبت قابلیت استماع نداشته است فلذا دادنامه مذکور درخورنقض تشخیص داده میشود وباشقوق ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی منطبق تشخیص داده میشود فلذا به استناد ماده 358 قانون مزبور ضمن نقض دادنامه قرارعدم استماع صادرواعلام میگردد رای صادره قطعی است
شعبه 29 دادگاه تجدیدنظراستان تهران
