نکات حقوقی خرید ملک

چرا باید نکات حقوقی خرید ملک را بخوانیم؟

این روزها خرید خانه برای قشر متوسط جامعه به یک آرزو بدل گردیده است. دست یافتن به یک خانه بعد از سال ها تلاش ، پس انداز ، گرفتن وام و … شیرین است. اما اعتماد بیجا ، عدم توجه به نکات حقوقی ، مشورت نکردن با متخصصین این حوزه ممکن است شیرینی آن را به تلخی از دست دادن سرمایه و ضررهایی که ممکن است به سختی جبران شوند بدل کند. ما در این مقاله نکات حقوقی خرید ملک و تنظیم مبایعه نامه باید به آن توجه کنید اشاره کرده ایم.

مقدمه

خانه از ابتدای تاریخ بشر حتی قبل تر از زمان یکجا نشینی یکی از نیاز های اساسی انسان ها بوده است. در ابتدا انسان ها از غار ها برای سکونت استفاده میکردند تا اینکه با گذر زمان و تکامل انسان، آموخت تا با استفاده از ابزار و مصالح، برای خود خانه بسازد. این روند تا به امروز ادامه یافت و آن خانه های سنگی و چوبی امروزه به سازه های عظیم بتنی و فولادی تبدیل شده است. امروزه در کشور ما، خریدن خانه با چالش های فراوانی همراه هست. قیمت خرید خانه باعث شده است که افراد با تلاش و کار چندین ساله و بعضا گرفتن وام های متعدد سرمایه ای دست و پا کنند تا بتوانند خانه ای را خریداری نمایند.

با توجه به این سختی ها، هیچکس تمایل ندارد تا خانه ای را بخرد که دارای مشکلات حقوقی باشد. مسائلی که در این حوزه تعریف میشوند را اصطلاحا “دعاوی ملکی” میگویند. در این مقاله قصد داریم تا نکاتی برای خرید ملک را بگوییم که با توجه به آنها احتمالا درگیر مسائل حقوقی نخواهید شد. همچنین توصیه میکنم قبل از خرید ملک، با وکیل آنلاین موسسه حقوقی دادخواهان مجد مشاوره نمایید. برای خرید بهتر ملک و دانستن نکات خرید ملک، ما را تا پایان این مقاله همراهی فرمایید.

تعریف دعاوی ملکی

به مشکلات کیفری یا حقوقی که بین دو طرف یا چند طرف بر سر یم مال غیر منقول اعم زمین، ساختمان، ویلا و… به وجود میاید، دعاوی ملکی میگویند. دعاوی ملکی انواع بسیار گسترده ای دارد و علل وقوع آن بسیار متنوع است. هدف ما در این مقاله تشریح این علل نیست. بلکه ما قصد داریم نکات خرید ملک را معرفی نماییم که دچار این نوع دعاوی نشوید . در ادامه به صورت تیتر وار به برخی از انواع دعاوی ملکی اشاره میکنیم و سپس به سراغ اصل مطلب خواهیم رفت!

انواع دعاوی ملکی کیفری

• کلاهبرداری ملکی با جعل سند
• کلاهبرداری ملکی در هنگام خرید و فروش
• دعاوی ملکی مربوط به خیانت در امانت
• فروش غیر قانونی مال یک شخص یا اشخاص به شخص یا اشخاص دیگر
• و…

انواع دعاوی ملکی حقوقی و ثبتی

• باطل شدن سند رسمی
• امتناع فروشنده از انتقال سند
• مشکلات مربوط به شهرداری ها مانند کمیسیون ماده 100، کمیسیون ماده 77، کمیسیون ماده 110 و…
• مسائل مربوط به عوارض ساختمان، اخذ پایانکار و …
• و…

برخی نکات حقوقی خرید ملک

1. نکته اول در خرید ملک : احراز مالکیت فروشنده ملک

با توجه به خطرات معامله وکالتی و دام های بسیار کلاهبرداران با این شیوه ، ما به شما پیشنهاد می کنیم ترجیحا ملکی را خریداری کنید که با مالک اصلی آن طرف حساب هستید.

از نکات حقوقی خرید ملک که باید به آن توجه کرد این است که مالکین فروشنده احراز شود ،اما پرونده های بسیاری هست که خریدار از شوق معامله به این نکته به صورت دقیق توجه نکرده است. لذا توجه بیشتر در مورد حصول اطمینان از مالکیت فروشنده قبل از معامله به شما توصیه می کنیم. برای بررسی این مورد باید مدارک هویتی فروشنده را با اسناد ملکی و مالکیتی که ارائه می دهد به صورت دقیق تطبیق دهید.
اگر ملک در مالکیت چند نفر است ( ملک بین چند نفر مشاع است) باید همه مالکین آن در هنگام معامله حاضر باشند و  راضی به فروش سهم ملک خود باشند. در غیر این صورت باید یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد . حتما وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

برای دریافت لیست دفتر خانه های مجاز سراسر ایران روی دکمه زیر کلیک کنید

لیست دفترخانه های مجاز

توجه کنید :

در متن وکالتنامه صراحتا باید به وکیل اجازه فروش ملک و در یافت ثمن معامله را داده باشند. باید چک کنید که فروشنده ممنوع المعامله نباشد. زیرا ممکن است فرد ورشکسته باشد و یا به دلایل دیگر امکان معامله را نداشته باشد. یکی از موارد دیگری که فرد را ممنوع المعامله میکند محجوریت فرد است.  به دلیل کهولت سن یا جنون قانونا فرد امکان معامله کردن اموال خود را ندارد. این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام شود.

وکالت نامه و انواع آن—–<  اینجا بخوانید

2. نکته دوم در خرید ملک : تطبیق مشخصات ملک مورد معامله با سند و مدارک ارائه شده توسط فروشنده

یکی از نکلات حقوقی خرید ملک که خیلی از مواقع به آن توجه کافی نمی شود این مورد است.
پس حتما پیش از انجام معامله، مشخصاتی مثل ؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی ، کد پستی و… با مشخصات ملک مورد معامله تطبیق دهید.
همچینین مشخصات ملک را میتوانید از مراجع ذی صلاح استعلام بگیرید.

 نکات حقوقی خرید ملک در بررسی وضعیت سند ملک

یکی از نکات دیگری که قبل از خرید ملک باید به آن توجه کرد بحث عدم توقیف و در رهن بودن ملک است.

معامله ملکی که به عنوان ضمانت سند آن در رهن بانک است و یا به هر دلیل دیگری از طرف مراجع قضائی توقیف شده باشد ، منع قانونی دارد اما توجه داشته باشید که تنظیم مبایعه نامه برای این گونه موارد امکان پذیر است ولی تنظیم سند رسمی تا طی شد مراحل رفع توقیف آن امکان پذیر نیست.

یکی از راهکارهای حقوقی مرسوم  که اصلا توصیه نمی شود در این موارد تنظیم وکالت نامه جهت فک رهن و بازداشت است. که خریدار با این وکالت نامه که از فروشنده میگیرد با کسر هزینه وام و یا  بدهکاری از بهای تمام شده ملک معامله را انجام می دهد.

**** بیشتر بخوانید: انواع وام های بانکی ****

اما اگر دنبال یک معامله بی دردسر هستید اصلا سراغ اینگونه موارد نباشید.

شایان ذکر است که برای معامله ملک حتما سند دفترچه ای باید به سند تک برگ تبدیل شود.

     ⚫ انتقال انشعابات آب ، برق ، گاز و …

مورد دیگری که نباید آن را از قلم بندازید ، قید کردن انشعابات آب، برق، گاز و.. در سند و مبایعه نامه است.
با توجه نکات حقوقی خرید ملک جدا از خرید انشعابات آن نیست ولی حتما  در سند و مبایعه نامه به طور صریح و شفاف انتقال این انشعابات را ذکر کنید.

    ⚫نکات حقوقی خرید ملک در انتقال پارکینگ و انباری

اگر توافق طرفین معامله مبنی بر این است که ملک با پارکینگ و انباری به فروش برسد، لازم است این موضوع به همراه مشخصات دقیق آنها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود.

3. نکته سوم در خرید ملک : مطالبه مفاصا حساب ملک از فروشنده

چرا باید قبل از خرید ملک با وکیل ملکی مشاوره نماییم؟

همانطور که بار ها در طول این مقاله شد، خرید ملک یکی از حساس ترین معاملاتی است که هر شخصی انجام میدهد. با توجه به قیمت های بالای املاک، و کلاهبرداری های فراوانی که در این حوزه صورت میپذیرد و از طرفی اهمیت نکات حقوقی در پیشگیری از وقوع کلاهبرداری، اکیدا توصیه میکنیم با وکلای ملکی مجرب مشورت نمایید.

موسسه حقوقی دادخواهان مجد با سال ها تجربه و داشتن وکیل های ملکی حرفه ای، در راستای راحتی موکلین محترم، مشاوره رایگان آنلاین ارائه میدهد. جهت دریافت مشاوره رایگان آنلاین میتوانید با شماره 09107898002 تماس حاصل فرمایید و یا از طریق فرم درخواست مشاوره رایگان، درخواست خود را ثبت نمایید.

وکیل متخصص املاک 

با مشاوره های موسسه حقوقی دادخواهان مجد، بهترین نتایج را میگیرید.