امروزه افراد به دلایل مختلفی خواهان دریافت وام و تسهیلات دیگر از بانک هستند .برای دریافت وام آنها ممکن است سند املاک خود را به عنوان ضمانت برای بازپرداخت وام یا وجه مذکور به بانک ،در بانک به گرو یا رهن بگذارند.برای مثال شخصی متقاضی دریافت وام از بانک است و سند خانه اش را به عنوان ضمانت بازپرداخت وام در بانک به رهن میگذارد . این سند خانه شخص تا زمانی که شخص بدهی خود را تسویه کند در رهن بانک باقی میماند. حال این سوال مطرح میشود که آیا میشود این ملک را فروخت؟به عبارتی میتوان سندی که در رهن بانک گذاشته شده است را فروخت؟ آیا اگر شخص این اقدام را انجام دهد، اقدام او قانونی است؟
سند رهنی چیست؟
در قراردادهایی که به عنوان “سند رهنی” شناخته می‌شوند، تمام جزئیات مربوط به وام و شرایط آن و …جزء بندهای اصلی قرارداد قرار می‌گیرند. این جزئیات معمولاً توسط بانک یا مؤسسه مالک مورد تعیین قرار می‌گیرند و متقاضی وام قبل از امضای قرارداد موظف به مطالعه و تأیید این شرایط است.
به عنوان مثال، در یک قرارداد سند رهنی، موارد زیر ممکن است مشخص شوند:
- مبلغ وام: مقدار پولی که به وام‌گیرنده پرداخت میشود.
- مدت زمان بازپرداخت: مدت زمان مشخص شده برای بازپرداخت وام.
- نرخ بهره: درصد بهره‌ای که بر وام محاسبه میشود.
- شرایط جبران خسارت: مقررات مربوط به جبران خسارت در صورت تأخیر یا عدم بازپرداخت وام.
- جریمه تأخیر روزانه: مبلغ یا درصدی که به عنوان جریمه برای هر روز تأخیر در پرداخت قسط‌های وام محاسبه میشود.
- حقوق و تعهدات طرفین: حقوق و تعهداتی که بانک یا مؤسسه مالک وام و وام‌گیرنده در قالب این قرارداد بر عهده دارند.
در کل، سند رهنی حاوی جزئیات دقیق و کاملی است که حقوق و تعهدات هر دو طرف را تعیین میکند و از اهمیت بسزایی برخوردار است تا ابهامات و مسائل مختلف در آینده پیش‌بینی شده و حل و فصل گردد.
راهن و مرتهن کدام اند؟
راهن به شخصی اطلاق میشود که ملک یا اموالی را به دیگری می‌دهد و در مقابل آن وام گرفته و به عنوان تضمین برای بازپرداخت وام، آن ملک یا اموال را به بانک یا شخص دیگر (مرتهن) واگذار میکند.
مرهون یا مرتهن همان فرد یا سازمانی است که دریافت کننده این ملک یا اموال را به عنوان تضمین برای بازپرداخت وام ارائه شده توسط راهن است. مرتهن حقوق خاصی دارد که تضمین میکند در صورت عدم پرداخت وام توسط راهن، از ملک یا اموال مرهون برای جبران ضرر خود استفاده کند.
فروش ملک در رهن
خرید و فروش ملک در رهن بانک است به دلیل حفاظت از حقوق رهن گیرنده ممنوع است .چون آن سند به عنوان ضمانت بازپرداخت وام در رهن بانک گذاشته شده است به همین دلیل اگر شخص امکان خرید و فروش آن را داشته باشد با حقوق رهن گیرنده منافات دارد.آن ملک در رهن بانک گذاشته شده است تا اگر شخص وام گیرنده نتوانست بدهی خود را پرداخت کند بانک بتواند از محل فروش آن بدهی خود را وصول کند . در ماده ۷۹۳ قانون مدنی آمده است که: “راهن نمی‌تواند ملک مرهون را بدون اجازه مرتهن به دیگری واگذار کند، مگر با اجازه مرتهن.”
این ماده به صراحت امکان واگذاری ملک مرهون توسط راهن به شخص دیگر را منع کرده است. اگر راهن قصد فروش ملک مرهون را داشته باشد، این اقدام به نقض حقوق مرتهن اعلام شده و غیرقانونی است. بنابراین هر گونه ترتیبی که بدون اجازه مرتهن صورت گیرد، باطل است و از نظر قانونی هیچ اثری ندارد.
قوانین فروش ملک در رهن
پیش تر خواندیم که خرید و فروش ملکی که در رهن است باطل است .برای فروش ملکی که در رهن است باید ابتدا آن ملک از رهن بانک خارج شود.
فک رهن ملک در رهن بانک:
فک رهن به این معناست که ملک موردنظر که در رهن بانک است و سند آن در اختیار بانک قرار دارد، باید ابتدا از وضعیت رهن بانک خارج شود. تا زمانی که این اقدام انجام نشود، خرید و فروش آن ممنوع است. بنابراین، برای انجام فروش ملک رهنی، ابتدا باید ملک از رهن بانک خارج شود، که به این عمل فک رهن گفته میشود. فک رهن ممکن است به صورت‌های مختلفی صورت گیرد، از جمله:
- تسویه کامل طلب با بانک: در این روش، بدهی معوق به بانک کاملاً تسویه شده و ملک از وضعیت رهن بانک خارج میشود. این کار اجازه فروش ملک را فراهم میکند.یعنی اگر شخص به طور مثال ۱۰۰ ملیون به بانک بدهی دارد آن را پرداخت میکند بنابراین سند او از رهن بانک خارج میشود و قابلیت نقل و انتقال پیدا میکند.
- تعویض سند در رهن بانک با سند دیگر: در این روش، سند ملکی که در رهن بانک است، با سند دیگری جایگزین میشود تا اثر رهن برطرف شود. این کار ممکن است از طریق تغییر سند یا انجام مراحل قانونی دیگر انجام شود. البته باید توجه داشت که مالک سند جایگزین باید همان فردی باشد که تسهیلات را از بانک دریافت کرده است.برای مثال شخص سند یک خانه اش را از بانک میگیرد و سند خانه دیگرش را که هم ارزش آن است یا ارزش بالاتر دارد را جایگزین آن میکند.پس میتواند سند خانه اول را که مسترد کرده مورد نقل و انتقال قرار دهد.
با استفاده از این دو روش، می‌توانید ملک را از وضعیت رهن بانک خارج کرده و به صورت قانونی فروش نمایید.
خرید ملک در رهن:
خرید ملک در رهن بانک، در صورتی که خریدار از وضعیت رهن ملک در بانک مطلع باشد و با انتقال تسهیلات بانکی و وام به نام خود موافقت کند، بلامانع است. اما، اگر ملکی که در رهن بانک است بدون اطلاع خریدار از این وضعیت به فروش برسد، این اقدام به معنای کلاهبرداری محسوب میشود. با این حال، گاهی خریدار با اطلاع از وضعیت ملک در رهن بانک، وارد معامله میشود.
در این حالت، ابتدا خریدار باید از طریق دفاتر ثبت اسناد و املاک، استعلام ملک مورد نظر را بگیرد. سپس با دریافت اطلاعات لازم درباره وضعیت رهن ملک، باید اجازه انتقال ملک از بانک را به دست آورد. اگر بانک با انتقال موافقت کند، موافقت‌نامه بانک به پرونده اضافه میشود.
در این مرحله، خریدار باید بخشی از مبلغ معامله را به فروشنده پرداخت کند و در مورد باقی‌مانده، توافق کنند. برای تسلیم سند ملک به خریدار، هر دو طرف باید در دفترخانه حضور یابند.
فروشنده و خریدار باید درباره انتقال وام و تسهیلات بانکی به خریدار توافق کنند. بنابراین، باید به بانک مراجعه کرده و توافقات خود را در بانک به صورت رسمی ثبت کنند و اسناد مربوطه را امضا کنند. پس از انجام این مراحل، خرید ملک در رهن بانک امکان‌پذیر است و سند ملک به نام خریدار منتقل میشود.
سخن پایانی :
خرید و فروش ملک در وضعیت رهن بانک به طور کلی غیرقانونی است. اما، تحت شرایط خاص، قانونگذار این معاملات را تأیید کرده است، زیرا میتوان با رعایت شرایط مقرر، املاک رهنی را خرید و فروخت کرد. بدون این شرایط، معاملات املاک رهنی غیرمجاز و باطل محسوب می‌شوند.
در صورتی که خرید و فروش ملک در وضعیت رهن بانک بدون رعایت مقررات انجام شود، معامله بطور کلی باطل است و فروشنده ممکن است مورد پیگیری قضایی قرار گیرد. بنابراین، توصیه میشود قبل از هرگونه معامله‌ای در ارتباط با خرید و فروش املاک در وضعیت رهن بانک، مشاور حقوقی دریافت کنید. این اقدام میتواند از بروز مشکلات و اختلافات آینده جلوگیری کند و از صورت گرفتن معاملات غیرمجاز جلوگیری نماید. در صورت نیاز به مشاوره تخصصی همین الان با موسسه حقوقی دادخواهان مجد تماس بگیرید.
