حق فسخ یکی از مهم‌ترین نهادهای حقوقی است که در قانون مدنی پیش‌بینی شده و در قراردادها و عقود مورد استفاده قرار می‌گیرد. این حق به طرفین قرارداد، با توجه به توافقات میان آن‌ها و در راستای انعقاد قرارداد، امکان می‌دهد که در صورت وقوع شرایط مشخص شده در قرارداد یا حقوقی، به صورت یک‌طرفه، قرارداد را لغو کنند.
روند درج حق فسخ در قراردادهای ملکی همواره دارای الزامات و پیچیدگی‌هایی است؛ در نتیجه بهتر است از افرادی که با قواعد مرتبط با درج حق فسخ، آشنا هستند مشورت کنید تا بتوانید تأثیرات حقوقی مد نظرتان را در قراردادهای خود اعمال کنید.
در این مقاله، به بررسی مفهوم و معنای درج حق فسخ در قراردادهای ملکی، شرایط و مواردی که می‌توانند منجر به فسخ قرارداد شوند، نحوه درج حق فسخ در قراردادهای املاک، زمان لازم برای فسخ معامله بر اساس قوانین مربوطه خواهیم پرداخت.
شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین
شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین، مطابق با ماده 219 قانون مدنی، به صورت یک طرفه و با وجود علت قانونی اعمال می‌شود. این علت قانونی به معنای داشتن حق فسخ در قرارداد است که می‌تواند به واسطه خیار شرط یا تحقق یکی از خیارات قانونی در معامله اعمال شود، البته در صورتی که طرفین این خیارات را سلب نکرده باشند.
در این راستا، شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین به این صورت خلاصه می‌شود:
انعقاد معامله به صورت صحیح و مطابق با قوانین؛ همچنین، وجود اهلیت در طرف متقاضی فسخ و داشتن مدارک مورد نیاز برای انجام این اقدام.
اعلام و اظهار فسخ معامله به طرف دیگر از طریق ارسال اظهارنامه، به شکل شفاهی یا به هر روش دیگری.
وجود حق فسخ در قرارداد، که می‌تواند به واسطه خیار شرط یا تحقق یکی از خیارات قانونی در معامله اعمال شود، در صورتی که طرفین این خیارات را سلب نکرده باشند. به عبارت دیگر، این حق ممکن است بر اساس ماده 456 قانون مدنی، در همه انواع معاملات وجود داشته باشد، مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است.
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک
در توضیح مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک باید گفت، مدت زمان برهم زدن معاملات مربوط به املاک، بسته به اینکه فسخ کننده، با کدام یک از خیارات قانونی، اقدام به فسخ معامله می نماید، متغییر خواهد بود و بنابراین، نمی توان از مدتی دقیق و بدون تغییر، تحت عنوان مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک، صحبت کرد.
برای بررسی بهتر مدت زمان قانونی فسخ قرارداد در معامله املاک، لازم است تا از خیارات موجود در این معامله، مطلع بود. مستفاد از ماده 456 قانون مدنی، جز خیار حیوان، تمامی خیارات قانونی، اعم از خیار مجلس، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه، در معاملات مربوط به ملک، قابل اعمال هستند.
- مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک به موجب خیار مجلس، بعد از انعقاد قرارداد و تا زمانی که طرفین عقد در مجلس حضور دارند، می باشد؛
- مدت زمان قانونی فسخ معامله به موجب خیار شرط، مدت مورد توافق میان طرفین عقد، اعم از یک هفته، 24 ساعات و… می باشد؛
- مدت زمان قانونی فسخ معامله به موجب خیار عیب، خیار غبن، خیار تدلیس و خیار رویت و تخلف از وصف، فوری و بلافاصله بعد از اطلاع از عیب یا غبن یا تدلیس و یا رویت و آگاهی از تخلف وصف می باشد؛
- مدت زمان قانونی فسخ معامله به موجب خیار تبعض صفقه، بعد از اطلاع از باطل بودن یک بخش از معامله می باشد و گرچه اعمال این خیار، فوری نیست اما، نباید مهلتی بگذرد که عرفا، به منزله قبول، تلقی می گردد؛
- مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک به موجب خیار تاخیر ثمن، گذشت سه روز از تاریخ بیع ملک بوده منوط بر اینکه اولا، برای پراخت ثمن، اجلی تعیین نشده باشد، ثانیا، در مدت سه روز، نه بایع، ملک را تسلیم مشتری کرده باشد و نه مشتری، تمام ثمن را پرداخت کند. شایان ذکر است، مستفاد از ماده 402 قانون مدنی، امکان اعمال این خیار، تنها برای فروشنده وجود دارد.
درج حق فسخ در معاملات املاک
درج حق فسخ در معاملات املاک به این معناست که در قرارداد مربوط به ملک، یک یا هر دو طرف، با توافق میان خود، این حق را دارند که در مدت زمان مشخص شده، به صورت یک‌طرفه، بدون نیاز به رضایت دیگر طرف، قرارداد را لغو کنند. این حق بر اساس ماده 219 قانون مدنی به صورت مستقیم اعطا می‌شود و می‌تواند به دلایل مختلفی، مانند موجودیت یک یا چند خیار قانونی یا درج حق فسخ در قرارداد برای مدت مشخص، مانند خیار شرط، ایجاد شود.
در واقع، اگر در یک قرارداد معامله املاک، این حق به صورت کتبی یا شفاهی به طرفین داده شود، آن‌ها می‌توانند در زمان مشخص شده، بدون نیاز به دلیل یا شرط خاص، قرارداد را لغو کنند. اما لازم به ذکر است که اگر خیارات قانونی در قرارداد ساقط نشوند، هر دو طرف می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند، طبق شرایط مربوطه، و به همین دلیل توصیه می‌شود که عبارت “اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش” در قراردادها به صورت کتبی یا شفاهی درج نشود و پذیرفته نشود.
نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک
نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک می‌تواند به دو صورت شفاهی و کتبی باشد. طرفین می‌توانند در مواردی که قانون گذار الزامی به نوشتن قرارداد کتبی ندارد، به شکل شفاهی قرارداد را منعقد کنند و حق فسخ را پیش‌بینی کنند و ایجاب و قبول خود را درباره پذیرش آن اعلام کنند.
در صورت درج حق فسخ در معاملات املاک به صورت کتبی، این موضوع می‌تواند توسط طرفین در بخش شروط ضمن عقد قرارداد کتبی دست‌نویس نوشته شود. سپس طرفین زیر قرارداد را امضا کرده و انگشت بزنند تا رضایت خود را از پذیرش حق فسخ در قرارداد ملک اعلام کنند.
همچنین، می‌توانند قرارداد معاملات املاک را در دفترخانه یا بنگاه تنظیم کنند و دفتردار یا بنگاه‌دار، حق فسخ و شرایط مربوط به آن را در قرارداد بنویسد. سپس طرفین پس از مطالعه قرارداد، آن را امضا کرده و بدین ترتیب، رضایت خود را از پذیرش حق فسخ در قرارداد اعلام می‌کنند.
حق فسخ معامله تا 24 ساعت
مفهوم حق فسخ معامله تا 24 ساعت به این معناست که طرفین قرارداد، در طول 24 ساعت از انعقاد قرارداد مرتبط با عقود مشخص یا نامشخص، به صورت یک طرفه، مجاز به لغو معامله شده و پیامدهای حقوقی ناشی از آن را از زمان اعلام فسخ، لغو می‌کنند.
اگرچه در قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط، به طور صریح و مستقیم، حق فسخ معامله تا 24 ساعت مورد بررسی قرار نگرفته است، اما این حق تنها در صورتی اجازه‌پذیر خواهد بود که:
طرفین در هنگام انعقاد قرارداد، در قالب خیار شرط، این حق را برای هر دو یا یکی از طرفین تا 24 ساعت پس از انعقاد قرارداد در نظر داشته باشند.
در صورت وجود عرف تجاری محل، یعنی وقوع قانون فسخ معامله تا 24 ساعت، هر دو طرف با آگاهی از این عرف، معامله را انجام دهند. در این صورت، در صورت بروز اختلاف، محکمه برای تشخیص حق فسخ یا عدم آن تصمیم خواهد گرفت.
سخن پایانی
درج حق فسخ در معاملات ملکی می‌تواند به دو صورت شفاهی و یا کتبی انجام شود و در صورت توافق طرفین بر فسخ، نیازی به مراجعه به دادگاه نخواهد بود. مدت زمانی که برای اعمال حق فسخ در معامله ملکی قانونی است، بسته به دلیل فسخ ممکن است متفاوت باشد. به عنوان مثال، حق فسخ معامله تا 24 ساعت تنها در صورتی قابل اعمال است که این حق در قرارداد به موجب خیار شرط درج شده باشد.
برای دریافت اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی در زمینه درج حق فسخ در معاملات مربوط به املاک، می توانید با کارشناسان ما در موسسه حقوقی “دادخواهان مجد” مشورت کنید. وکلای ملکی ما شما را در مورد نحوه درج حق فسخ، شرایط لازم برای آن، و هر گونه سوال یا ابهامی که دارید، راهنمایی خواهند کرد.
مشورت با کارشناسان ما، مطمئن باشید که در انجام معاملات خود، بهترین تصمیم را می‌گیرید و حقوق خود را به‌درستی حفظ می‌کنید.
سوالات متداول
حق فسخ در قراردادهای ملکی به معنای امکان لغو یک‌طرفه قرارداد توسط یکی از طرفین در صورت وقوع شرایط مشخص شده در قرارداد یا قوانین مربوطه است.
مثال: در قرارداد فروش یک ملک، ممکن است شرط شود که فروشنده در صورت عدم پرداخت کامل مبلغ ملک توسط خریدار، حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
برای اعمال حق فسخ در معاملات ملکی، باید حق فسخ در قرارداد تصریح شده باشد و طرف متقاضی فسخ اهلیت قانونی داشته باشد.
مثال: اگر در قراردادی شرط شود که خریدار تا یک هفته حق فسخ دارد و خریدار در این مدت از حق خود استفاده کند، فسخ معتبر است.
خیار شرط حقی است که به موجب قرارداد به یکی از طرفین داده می‌شود تا در مدت مشخصی قرارداد را فسخ کند.
مثال: در قرارداد فروش یک ملک، شرط شده که فروشنده تا 10 روز حق فسخ داشته باشد.
خیارات قانونی شامل خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه و غیره هستند.
مثال: اگر بعد از خرید ملک، خریدار متوجه شود که ملک دارای عیب پنهانی است، می‌تواند با استناد به خیار عیب قرارداد را فسخ کند.
خیار مجلس تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حضور دارند قابل اعمال است.
مثال: در یک جلسه عقد قرارداد در بنگاه املاک، هر یک از طرفین تا زمانی که مجلس عقد به پایان نرسیده، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
مدت زمان خیار شرط بر اساس توافق طرفین در قرارداد مشخص می‌شود.
مثال: اگر در قرارداد خرید ملک، خیار شرط برای مدت 15 روز مقرر شده باشد، هر یک از طرفین می‌توانند تا 15 روز پس از عقد قرارداد، آن را فسخ کنند.
مدت زمان اعمال خیار عیب فوری و بلافاصله پس از اطلاع از عیب است.
مثال: اگر خریدار ملکی پس از خرید متوجه عیب پنهانی در ملک شود، باید فوراً پس از اطلاع از عیب، اقدام به فسخ قرارداد کند.
مدت زمان اعمال خیار غبن فوری و بلافاصله پس از اطلاع از غبن است.
مثال: اگر خریدار پس از عقد قرارداد متوجه شود که قیمت پرداختی به طور قابل توجهی بالاتر از ارزش واقعی ملک است، باید فوراً پس از اطلاع اقدام به فسخ کند.
مدت زمان اعمال خیار تدلیس فوری و بلافاصله پس از اطلاع از تدلیس است.
مثال: اگر فروشنده اطلاعات نادرستی در مورد ویژگی‌های ملک به خریدار داده باشد و خریدار پس از عقد قرارداد متوجه این موضوع شود، باید فوراً اقدام به فسخ کند.
مدت زمان خیار تبعض صفقه پس از اطلاع از بطلان یک بخش از معامله است و فوری نیست اما نباید به تأخیری که به منزله قبول معامله باشد منجر شود.
مثال: اگر در معامله‌ای، بخشی از ملک به دلایل قانونی قابل انتقال نباشد، خریدار می‌تواند پس از اطلاع از این موضوع اقدام به فسخ کند.
درج حق فسخ به معنای تعیین شرایطی است که بر اساس آن هر یک از طرفین می‌توانند به صورت یک‌طرفه و بدون نیاز به رضایت طرف دیگر قرارداد را فسخ کنند.
مثال: در قرارداد اجاره، ممکن است شرط شود که مستاجر در صورت نارضایتی از شرایط ملک در ماه اول، حق فسخ داشته باشد.
فسخ معامله می‌تواند به صورت کتبی از طریق ارسال اظهارنامه رسمی یا به صورت شفاهی اعلام شود.
مثال: اگر یکی از طرفین قرارداد بخواهد معامله را فسخ کند، می‌تواند یک اظهارنامه رسمی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال کرده و فسخ را به طرف دیگر اعلام کند.
با فسخ معامله، تمامی تعهدات و حقوق ناشی از آن به پایان می‌رسد و هر یک از طرفین باید وضعیت را به حالت قبل از قرارداد برگردانند.
مثال: در صورت فسخ قرارداد فروش یک ملک، فروشنده موظف است مبلغ پرداخت شده را به خریدار بازگرداند و خریدار نیز باید ملک را به فروشنده بازگرداند.
