پادکست ملک مفروز و تفاوت های آن با ملک مشاع
ملک مشاع ملکی است که چند مالک دارد و هر کدام از مالکین به نسبت سهم خود در تمام قسمت‌های ملک حق تصرف دارند. ملک مفروز ملکی است که از ملک مشاع جدا شده و به مالکیت یک یا چند نفر درآمده است. به عبارت دیگر، ملک مفروز زمانی به وجود می‌آید که شرکا در یک ملک مشاع، سهم خود را از یکدیگر جدا کنند.
تفاوت افراز و تفکیک ملک
افراز : به تقسیم یک ملک مشاع بین دو یا چند مالک به نسبت سهم آنها اشاره دارد. در این فرآیند، مالکیت مشترک و مشاعی پایان یافته و هر یک از مالکان صاحب سند مالکیت مجزا برای سهم خود خواهند شد. هدف اصلی آن، ایجاد مالکیت انحصاری برای هر یک از شرکا و حل اختلافات بین آنها در خصوص نحوه استفاده و اداره ملک مشاع است.
تفکیک: به تقسیم یک ملک مفروز (ملکی که دارای سند مالکیت مجزا برای یک مالک است) به قطعات کوچکتر با مشخصات معین اشاره دارد. هدف اصلی آن، ایجاد قطعات کوچکتر با مشخصات معین برای سهولت در استفاده و بهره‌برداری از ملک، ساخت و ساز، یا فروش می‌باشد. هزینه تفکیک بر اساس ارزش روز ملک محاسبه می شود و این هزینه بر عهده شخص ذی نفع تفکیک ملک می باشد.
دلایل عدم افراز ملک مشاع
در برخی موارد ممکن است فرآیند افراز ملک مشاع با مشکلاتی مواجه شود. این موضوع عموما دو دلیل اصلی دارد. اولین دلیل ضرر و زیان قابل توجه به مالکین در صورت افراز است .این ضرر و زیان می‌تواند شامل کاهش قیمت ملک، از بین رفتن کاربری آن و یا عدم تناسب در قطعات ملک پس از افراز باشد.
دلیل دوم توافق شرکا در قرارداد مبنی بر عدم افراز ملک است. این شرط به شرکا این امکان را می‌دهد که تا زمانی که تمایل دارند، به صورت مشاع از ملک استفاده کنند.
مراحل تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز
مراحل تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز به شرح زیر است:
- تقاضای افراز: هر یک از شرکا می‌توانند با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، تقاضای افراز ملک مشاع را بدهند.
- ارجاع به کارشناس: دادگاه پس از بررسی تقاضا، کارشناسی را برای تعیین حدود و ثغور ملک و همچنین نحوه تقسیم آن بین شرکا تعیین می‌کند.
- تهیه گزارش کارشناسی: کارشناس پس از بررسی، گزارشی را به دادگاه ارائه می‌دهد که در آن نحوه تقسیم ملک و سهم هر یک از شرکا مشخص شده است.
- صدور رای دادگاه: دادگاه پس از بررسی گزارش کارشناسی، رای خود را در خصوص نحوه تقسیم ملک صادر می‌کند.
- ثبت ملک مفروز: پس از قطعی شدن رای دادگاه، سند مالکیت ملک مفروز برای هر یک از شرکا صادر می‌شود.
مزایای تفکیک ملک مشاع و تبدیل آن به ملک مفروز:
- سهولت در تصرف: در ملک مشاع، هر یک از شرکا می‌توانند در تمام قسمت‌های ملک تصرف کنند. این امر می‌تواند منجر به بروز اختلاف بین شرکا شود. اما در ملک مفروز، هر یک از شرکا فقط در قسمت‌های متعلق به خود حق تصرف دارند.
- افزایش ارزش ملک : تفکیک ملک مشاع و تبدیل آن به ملک مفروز می‌تواند منجر به افزایش ارزش ملک شود.
- قابلیت نقل و انتقال آسان: ملک مفروز به دلیل داشتن سند مالکیت مجزا، قابلیت نقل و انتقال آسان‌تر دارد.
نکاتی در خصوص ملک مفروز:
- در صورتی که ملک مشاع قابل تقسیم نباشد، به جای افراز، به فروش آن از طریق مزایده و تقسیم مبلغ آن بین شرکا اقدام می‌شود.
- در صورتی که یکی از شرکا از حضور در جلسات افراز یا پرداخت هزینه‌های آن امتناع کند، سایر شرکا می‌توانند با مراجعه به دادگاه، نسبت به جلب رضایت او یا الزام او به پرداخت هزینه‌ها اقدام کنند.
- در صورتی که در خصوص نحوه تقسیم ملک بین شرکا اختلاف نظر وجود داشته باشد، دادگاه با کمک کارشناسان خود، نسبت به حل اختلاف اقدام می‌کند.
سایر مزایای تفکیک ملک مشاع و تبدیل به ملک مفروز:
- فروش ملک: به دلیل داشتن سند مالکیت مجزا، نقل و انتقال آن آسان‌تر است.
- رهن و اجاره: به دلیل مشخص بودن حدود و مالکیت ملک، رهن و اجاره آن آسان‌تر است.
- ساخت و ساز: به دلیل مشخص بودن مالکیت، اخذ مجوزهای لازم برای ساخت و ساز آسان‌تر است.
سخن پایانی
در نهایت، لازم است که برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص ملک مشاع و مراحل تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز، می‌توانید به وکیل ملکی یا مشاور حقوقی مراجعه کنید. کارشناسان ما در موسسه حقوقی دادخواهان مجد آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان می باشند. جهت دریافت مشاوره تخصصی از طریق شماره های موجود در سایت با ما در ارتباط باشید.
سوالات متداول
ملک مشاع یک ساختمان است که به چندین مالک تعلق دارد، مثلاً چند خانواده می‌توانند یک ساختمان را به اشتراک بگذارند. هر کدام از این مالکین بر اساس سهمشان در ملک، حق استفاده از بخشی از آن را دارند.
ملک مفروز زمانی ایجاد می‌شود که یکی از شرکای یک ملک مشاع تصمیم به جدا کردن قسمت خود از ملک می‌گیرد و یک سند مالکیت جداگانه برای قسمت خود دریافت می‌کند. به عبارت دیگر، مالکیت انحصاری برای بخش خاصی از ملک ایجاد می‌شود.
ملک مشاع یک ساختمان یا ملک است که به چندین مالک تعلق دارد و هر کدام از آنها بر اساس سهمشان حق استفاده از بخشی از ملک را دارند. اما در ملک مفروز، هر مالک دارای یک سند مالکیت جداگانه برای بخش خود است و مالکیت انحصاری برای آن قسمت ایجاد شده است.
ممکن است ملک مشاع قابل تقسیم نباشد به دلیل مواردی مانند ناتوانی در تقسیم ملک به قسمت‌هایی که قابلیت مالکیت انحصاری را داشته باشند. مثلا ممکن است یک زمین کشاورزی به عنوان ملک مشاع تلقی شود که برای تقسیم آن به بخش‌های کوچکتر، مشکلاتی وجود داشته باشد. به عنوان مثال، فرض کنید یک زمین کشاورزی به مساحت ۱۰ هکتار توسط سه شریک در مالکیت به اندازه یکسان به ارث رسیده باشد. این زمین شامل بخش‌هایی با خاک‌های مختلف مانند خاک‌های کشاورزی، مزارع گندم، و یا باغ‌های میوه‌ای می‌شود. اگر این زمین تقسیم شود، هر شریک باید از خاک‌های مختلف استفاده کند و این می‌تواند به مشکلاتی مانند دسترسی به آب، تسهیلات آبیاری، یا حتی امور مربوط به حیوانات اطراف مزرعه منجر شود.
