در مقالات قبلی که در وبلاگ موسسه حقوقی دادخواهان مجد ایرانیان منتشر شد، سعی کردیم موضوعات مختلف دعاوی ملکی را بررسی کنیم. همچنین همواره توصیه کردیم برای جلوگیری از دعاوی ملکی و افتادن در تله کلاهبرداری ملکی، حتما با یک وکیل حرفه ای مشورت نمایید. در ادامه این مقالات، در این مطلب به موضوع بسیار مهم مشارکت در ساخت پرداخته ایم و قصد داریم تا ابعاد مختلف قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی نماییم. همچنین در انتهای این مطلب یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت به صورت پی دی اف در اختیار شما عزیزان قرار میگیرد که میتوانید به صورت رایگان دانلود نمایید و به عنوان الگویی جهت تنظیم قرارداد های بعدیتان از آن استفاده نمایید.
***** وکیل مشارکت در ساخت *****
مشارکت در ساخت در قانون
به زبان ساده، قرارداد مشارکت در ساخت قراردادیست که در زمینه ساخت و ساز پروژه های مسکونی و تجاری بین مالک و سرمایه گذار یا پیمانکار امضا می شود. اما در ادامه به تعریف قانونی مفهوم مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.
قرارداد مشارکت در ساخت نوعی از قرارداد مشارکت مدنی است. طبق تعریف ارائه شده در قانون مدنی:
مشارکت مدنی به معنای درآمیختن سرمایه و دارایی‌های نقدی یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد به منظور انتفاع و تقسیم سود می‌باشد. این قرارداد به تنظیم روابط بین مالکین یک ملک با پلاک ثبتی مشخص و سازنده می‌پردازد. زمانی که مالک یک ملک قدیمی یا زمین می خواهد چند واحد مسکونی یا تجاری در زمین خود بسازد اما سرمایه کافی ندارد تا به تنهایی اقدام به آن کند ، گزینه مشارکت در ساخت گزینه خوبی است .
البته به شرطی که جوانب احتیاط را رعایت کند، با افراد متخصص در این زمینه برای تعیین سهم مشورت کند. باید قراردادی اصولی با رعایت رعایت همه جوانب تنظیم شود تا از اتفاقات ناگوار جلوگیری کرد.
به واسطه این قرارداد، او از خدمات یک شرکت پیمانکاری و ساخت و ساز استفاده میکند تا پروژه‌های خود را اجرا نماید. نهایتا، طبق قرارداد بخش یا درصدی از پروژه به سازنده تعلق میگیرد.
***** جهت مشاوره با وکیل ملکی کلیک کنید *****
تعیین سهم الشرکه طرفین
این مورد باید بین طرفین مشارکت تا از بروز اختلافات بین مالک و سازنده در آینده جلوگیری شود. ولی این سهم الشرکه چگونه محاسبه میشود؟
برای محاسبه سهم الشرکه طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین قیمت گذاری شود. سپس قیمت مقرر تقسیم بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه گذاری) شود. چنانچه سهم الشرکه یا همان سهم هر یک از طرفین در قرارداد، به طور دقیق مشخص شود، اختلافات بعدی طرفین به حداقل می‌رسد. همچنین سود حاصل از این مشارکت نیز به طور دقیق تعیین و تقسیم میشود.
برای ارزش گذاری آورده مالک ابتدا ارزش هر متر از ملک در منطقه معین شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص میشود. میزان آورده سازنده هم با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌های اداری و هزینه‌های مربوط به مجوزها مشخص می شود. حاصل تقسیم میزان آورده مالک و یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مشخص می کند. تعیین میزان سهم مالک و سازنده، معمولا به صورت توافقی ( بیشتر بر مبنای عرف بازار مسکن ) است و برای آن قانونی وجود ندارد.
تعیین قدر السهم
فرض کنید ملکی که برار است در آن ساخت و ساز انجام شود یه آپارتمان کلنگی باشد که در آن چندین مالک سکونت داشته باشند. در این حالت قدرالسهم اهمیت پیدا میکند.
به این صورت که ارزش پولی متراژی که هر یک از طرفین بر آن مالکیت دارند مشخص شده و سپس بر ارزش کل ملک تقسیم میشود. درصد به دست آمده قدرالسهم هر یک از طرفین را مشخص می‌نماید. مالکین واحدهای آپارتمان باید روی قدرالسهم خود به توافق برسند و سهم هر کس باید به صورت دقیق محاسبه شود.
تعهدات مالک در مشارکت در ساخت
اصلی ترین تعهد مالک تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است. حتی اگر این تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای مالک در نظر گرفته شده است. زیرا بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت.
اگر مالک از تسلیم ملک به سازنده خودداری کند آیا می‌توان الزام او به تسلیم را از دادگاه خواست؟
تسلیم ملک از تعهدات اصلی مالک است و اجرای مشارکت در ساخت بدون تحقق تسلیم امکان پذیر نیست. بنابراین می‌توان الزام مالک به تسلیم را از دادگاه مطالبه کرد.
وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت
خیلی ها نسبت به موعد تحویل ملک وجه التزام تعیین میکنن اما نسبت به تاریخ تنظیم سند هیچ وجه التزامی مشخص نمیکنن و این میشه که سازنده گاها بازی درمیاره برای سند زدن ملک اما با مشخص کردن یه وجه التزام مناسب همچین اتفاقی پیش نمیاد.
تعهدات سازنده در قراردهای مشارکت در ساخت
_ معمولا و بنا بر عرف و توافق ، سازنده یا مجری طرح تعهد میکند که برای اسکان و اقامت مالک، مکان مناسبی تهیه کند یا ملکی را برای مالک اجاره می کند.
_ در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده و یا پیمانکار در برابر خسارات احتمالی به املاک مجاور ، حوادثی ممکن است در حین کار پیش بیاید چه مالی چه جانی ،بیمه های حوادث و تامین اجتماعی کارگران متعهد و مسئول است.
_ کل هزینه‌های اجرایی پروژه و ساخت ساز موضوع قرارداد طبق تاریخ و مراحل پیشرفت پروژه برعهده سازنده است.
_ در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده باید مشخصات عمومی ساختمان را کاملا صیح و شفاف قید کند. باید نوع مصالحی که قرارد است استفاده شوند با جزییات کامل ، قیمت‌ها و شرایط در قرارداد یا پوست های آن ذکر شود. هم چنین ساختارها و سیستم هایی در ساخت و ساز از لحاظ عمرانی استفاده می شود هم باید قید شود.
_ در صورتی که عملیات ساخت و ساز مطابق نقشه ها و دستورکارهای اجرایی شهرداری انجام نشود ، دعوی بین مالک و سازنده مطرح می شود. از این طریق مالک سازنده را ملزم به انجام تعهدات می کند.
دعاوی ملکی مربوط به مشارکت در ساخت
در قرارداد های مشارکت در ساخت، وکالت نامه رسمی در همان ابتدا به سازنده داده میشود. با این وکالتنامه سازنده اقداماتی مانند اخذ پروانه ساخت، مراجعه به شهرداری، اخذ پایان کار ، صورت مجلس تفکیکی و غیره را انجام میدهد.
- دعوای الزام به اخذ پایان کار
در قرارداد مشارکت در ساخت اخذ پایان کار از جمله تعهدات سازندست. سازنده باید ساختمان مطابق نقشه ای تایید شده شهرداری به پایان برساند.
پس از پایان کار ، سازنده شناسه فنی و ملکی به شهرداری ارائه می دهد. اگر ساختمان طبق نقشه، ساخته شده باشد و خلافی نداشته باشد گواهی پایانکار توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می شود. اگر سازنده برای اخذ پایانکار اقدام نکند مالک میتواند دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار را در دادگاه طرح کند.
دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار در دادگاه محل وقوع ملک ارائه می شود. پس از رسیدگی و صدور رای ،سازنده ملزم به اخذ پایانکار می شود و مالک یا مالکان می توانند تقاضای صدور اجرائیه را بنماید. در این مرحله به سازنده جهت انجام امور مربوط به اخذ گواهی پایان کار اخطار میشود.چنانچه سازنده از انجام این کار امتناع ورزد مالک یا مالکان خود می توانند اقدام به اخذ گواهی پایان کار نمایند. و هزینه های انجام شده در این خصوص را از سازنده مطالبه نمایند.
- دعوای الزام به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت (این مورد مطابق توافق طرفین و الزامات قانونی برای پیشبرد پروژه ضروری است.)
- دعوای الزام به فک رهن کردن علیه سازنده (مطابق قرارداد)
- دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نو سازی (از شهرداری)
- دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی (از شهرداری)
- دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت (اداره ثبت یا دادگاه )
وکیل مشارکت در ساخت
پیچیدگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت آنقدر زیاد است که افراد را ملزم به استفاده از وکلای متخصص میکند. این پیچیدگی‌ها میتواند در موضوعات مختلف قرارداد مشارکت در ساخت باشد. به عنوان مثال نکات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به گونه ای است که جا به جایی جزئی در کلمات میتواند منجر به از دست رفتن سرمایه بزرگی از افراد شود. همچنین با توجه به قیمت های سرسام آور ملک، و تعدد پرونده های ملکی در مراجع قضایی، هیچکس علاقه ندارد تا در دام کلاهبرداران ملکی اسیر شود.
برای دریافت مشاوره رایگان از وکلای دادخواهان مجد، میتوانید با شماره با ما در تماس باشید. همچنین میتوانید از طریق فرم مشاوره رایگان با وکلای ما در ارتباط باشید.
