الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از دعاوی ملکی شایع در جامعه ما می باشد. مطابق ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول اجبارا باید در دفتر املاک به ثبت برسند و مبایعه نامه عادی نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت در ادارات دولتی و محاکم مورد استفاده قرار بگیرد.
در همه ی معاملات اعم از منقول و غیر منقول انتقال مالکیت از دو طریق اسناد رسمی و اسناد عادی انجام می گیرد.
طبق ماده 1278 قانون مدنی: « اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. و سایر اسناد عادی می باشند. »
همچنین طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک: « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. »
بنابراین وقتی یک سند رسمی برای ملکی صادر می شود، قانون فقط کسی را مالک می شناسد که به عنوان مالک نامش در سند رسمی ثبت شده باشد یا به موجب یک سند رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی آن به وی منتقل شده باشد. در مورد برخی از اموال منقول نیز وجود سند رسمی برای اثبات مالکیت ضروری است؛ اما به طور مثال در رابطه با وسیله نقلیه « خودرو » مطابق رویه قضایی محاکم دادگستری ( ماده 22 قانون حمل و نقل 1400 )، برگ سبز خودرو سند مالکیت خودرو محسوب می شود و مراجعه افراد به دفتر اسناد برای تهیه یک سند دیگر، ضروری نیست.
با توجه به اعتبار سند رسمی و الزام قانون گذار در قانون ثبت اسناد و املاک نسبت به اخذ سند رسمی، هنگامی که به موجب قرارداد عادی یا مبایعه نامه ملکی خریداری می شود، فروشنده موظف است در موعد مقرر که از قبل تعیین کرده اند با خریدار یا در صورت عدم تعیین موعد مقرر به حکم قانون نسبت به انتقال سند رسمی اقدام نماید. در واقع این امر به عنوان یک شرط ضمن عقد مطرح است و فروشنده نمی تواند از انجام آن سر باززند.
اما گاهی اوقات فروشنده نسبت به انتقال سند به خریدار امتناع کرده و بدین ترتیب مسئله طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی می باشد؛ بنابراین قابل طرح در دادگاه عمومی حقوقی است. در نتیجه خریدار به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح می کند، و دادگاه پس از طی مراحل قانونی حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی می دهد.
دعوای الزام به تنظیم سندرسمی درخصوص اموال غیر منقول، تابع مال غیرمنقول می باشد و باید در محل مال غیر منقول مطرح شود، و در مورد امئال غیر منقول تابع محل اقامت خوانده می باشد.
با توجه به پیچیدگی و نیاز به اطلاعات دقیق و به روز در رابطه با این مسئله نیاز به مشاوره حقوقی و بهره مندی از وکلای متخصص در این زمینه امری اجتناب ناپذیر است تا با راهنمایی صحیح و اصولی شما را از دردسرها و طولانی بودن فرایند دادرسی رهایی دهند، از این رو موسسه حقوقی دادخواهان مجد با کادری مجرب از وکلای متخصص و کارشناس آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شماست.
عدم حضور فروشنده در دفترخانه
یکی از دعاوی ملکی رایج، ناشی از عدم حضور فروشنده در دفتر خانه و انتقال سند رسمی به خریدار است. در این موارد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود. این عدم تعهد یا نقض آن معمولا به دلیل نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن ، یا عدم توانایی مالی فروشنده به فک رهن سند ملک از بانک است. همان طور که میدانید انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد:
- سند عادی
سند عادی ، نوشته هایی است که مردم میان خود تنظیم میکنند تا در دادگاه جهت اثبات حق یا موضوعی قابل استفاده باشد. - سند رسمی
بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است .
پس باید توجه به این موضوع داشت که سند رسمی با سه ویژگی اصلی همراه است.
به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند.
در قوانین ، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند.
خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، برمبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، مطرح می شود.
در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.
امثال سند عادی
قولنامه‌ای که هنگام خرید و فروش ملک بین فروشنده و خریدار امضا می‌شود یک سند عادی به حساب می‌آید. دلیل این موضوع این است که قرارداد میان دو نفر تنظیم می‌شود و مامور رسمی دخالتی در تنظیم آن ندارد.
اقدامات لازم برای تنظیم سند رسمی
برای اینکه کمتر به جالش برخورد کنیم میتوانیم با قراردادن وجه التزام و خسارت بیشتر استراتژی بازدارندگی در طرف مقابل قرارداد ایجاد کنیم.
- زمانی که مالک طبق تاریخ مقرر در دفترخانه حضور پیدا نمیکند.
در اولین قدم حتما گواهی عدم حضور فروشنده را از سردفتر اسناد رسمی مطالبه نماید. (برای دیدن لیست دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور کنید) - در مرحله دوم اظهارنامه ای مبنی بر الزام به ایفای تعهد و انتقال سند در مدت زمان یک هفته الی ۱۰روز به طرفیت مالک یا سازنده ارسال گردد.
- در مرحله بعدی بعد از اتمام مدت و عدم ایفای تعهد مالک باید دعوای با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک به طرفیت مالک یا سازنده در مراجع قضایی صالح مطرح گردد .
نکات مهم تنظیم سند رسمی ملک
- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه محل وقوع ملک در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی جزو دعاوی مالی محسوب می شود که هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.
- توصیه می شود خریدار هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را مثل، الزام تنظیم صورت مجلس تفکیکی ، پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی هم مطرح کند.
دادگاه چه اقداماتی را جهت تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟
دادگاه بر اساس سند عادی و صحت تحقق انتقال مالکیت ، خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم می نماید.
- دادگاه بررسی می کند که خوانده مالک رسمی مال باشد.
- بررسی می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد.
- بررسی می‌نماید که خواهان شروط و تعهدات مقرر شده در سند عادی را انجام داده است.
- احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم:
مثلا برای استعلام پرداخت ثمن معامله که از طریق چک وصول شده ، از طریق بانک استعلام گرفته خواهد شد. - احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود اصل مبایعه نامه بررسی می شود. دفاعیات خوانده و اهلیت طرفین، توسط قاضی بررسی می شود. به نحوه نگارش و تنظیم سند عادی، ماهیت آن با شروط و تعهدات طرفین بررسی می گردد.
- توجه به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن از سوی طرفین:
هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تنظیم سند رسمی به صورت مساوی بر عهده طرفین است. - بررسی می نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است.
پس از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند.
نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که پیچیدگی‌ها و چالش های خاص به خود را دارد. پیشنهاد میکنیم حتما با یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی پیش بروید.
وکیل املاک و دعاوی سند رسمی
با مشاوره‌های تخصصی وکلای دادخواهان مجد، از پیچیدگی های پرونده های ملکی به دور بمانید و فقط به نتایج مثبت فکر کنید. جهت دریافت مشاوره رایگان، میتوانید با شماره تماس بگیرید. همچنین میتوانید از طریق دکمه زیر، فرم مشاوره رایگان را پر کنید تا در اسرع وقت وکلای ما با شما در ارتباط باشند.
