پادکست املاک اوقافی و نکات حقوقی آن
خرید ملک با سند اوقافی به دلیل قیمت پایین آن رایج است. اما همچنان سوالاتی بسیاری دراین مورد وجود دارد. مثلا آیا امکان دارد در آینده شخصی به عنوان مدعی بتواند ملک را به تصرف خود درآورد؟ خرید ملک با سند اوقافی شرایط و نکاتی دارد که پیش از خرید ملک باید از آنها آگاه باشید. در این مقاله به بررسی سند اوقافی و تفاوت های ان با سند ملکی خواهیم درداخت. لطفا تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
سند اوقافی چیست؟
سند اوقافی به ملک‌هایی اشاره دارد که زمین آنها توسط شخصی وقف شده و اداره اوقاف با اقساط بلند مدت ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره می‌دهد. اجاره در طول این دوره به میزان زیادی افزایش نمی‌یابد. این املاک قابل فروش، خرید، رهن و اجاره هستند و حتی امکان ساخت‌وساز روی زمین آنها وجود دارد. این سند برای افراد با بودجه محدود فرصت خوبی است، زیرا به آنها اجازه می‌دهد مالک ملک شوند و حتی در صورت خرید زمین اوقافی، امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی آن وجود دارد.
اصطلاحات املاک اوقافی
وقف
هدیه کردن مال یا منافع آن در راه رضای الهی و خیر برای خدمات عمومی یا خصوصی را وقف مینامند. بنابراین نمیتوان مال وقف شده را به دیگری انتقال داد و یا معامله ای نسبت به آن انجام داد.
عین موقوفه
به مال یا ملکی اطلاق داده میشود که از طرف شخصی که واقف نام دارد، به شخص دیگری (موقوف علیه) به عنوان وقف داده میشود.
حبس عین
حبس عین به این معنا است که اگر شخصی مال یا ملکش را وقف کند، حق هیچگونه دخل و تصرف مانند انتقال، اجاره، فروش و… را نخواهد داشت.
قابلیت بقای عین
فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد (ماده ۵۸ قانون مدنی). بنابراین وقف مالی که در صورت استفاده از آن مال، قابلیت ماندگاری داشته باشد ، معنی دار است.
قبض عین
وقف یکی از انواع عقود تشریفاتی میباشد. به این معنا که زمانی وقف به طور کامل صورت میگیرد که واقف ملک، یا مال موقوفه را به اختیار تصرف اداره یا افرادی که به نفع آنها وقف شده قرار دهد.
خرید و فروش املاک اوقافی
تفاوت ملک وقفی با املاک معمولی و غیر وقف در این است که هنگامی که می خواهید زمین وقفی خود را بفروشید، قانون چنین اجازه‌ای به شما نمی‌دهد.
اما شما برای اینکه بتوانید ملک وقفی خود را به فروش برسانید باید از متولی اصلی کسب اجازه نمایید.
یعنی با مراجعه به شهرداری برای انجام دادن کارهای ملک ، شهرداری طی نامه ای، شما را به سازمان اوقاف یا نزد متولی موقوفه ارجاع می‌دهد.
در زمان نقل و انتقال زمین وقفی باید علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش یک ملک ، مبلغی را هم به متولی موقوفه ( اداره اوقاف و یا …) پرداخت کنید.
این مبلغ برابر است با ۱۰ درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی ملک هنگام خرید با قیمت کارشناسی ملک هنگام فروش است.
پرداخت وام و تسهیلات در زمین وقفی
اگر مطابق قانون و با اجازه متولی با پرداخت هزینه‌ها، ملک وقفی را خریداری کنید؛
تمام تسهیلاتی که به یک ملک عادی تعلق میگیرد شامل شما هم میشود و می‌توانید آن را دریافت کنید.
امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی این ملک وجود دارد.
**** بیشتر بخوانید: انواع وام های بانکی ****
اما یک نکته مهم اینکه شما هیچ وقت صاحب قطعی ملک وقفی نمی شوید.
زیرا این قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.
بیشتر بخوانید: قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟
تفاوت های سند اوقافی با سند ملکی
تفاوت‌های اساسی بین سند اوقافی و سند ملکی به شرح زیر است:
سند اوقافی:
- علاوه بر اقساط ملک، سالیانه مبلغی به ادارۀ اوقاف پرداخت میشود.
- مالک برای هر تغییر در املاک اوقافی، اجازه اوقاف را نیاز دارد و حق انتقال بدون مجوز وجود ندارد.
- این سند دارای سند اعیان و اجاره‌نامه عرصۀ ملک موقوفه است.
۴. بدون مجوز اجازه فروش نیز ندارید.
۵. قیمت ملک با سند ملکی ۲۰ درصد بیشتر از سند ملک اوقافی است.
سند ملکی:
- اسناد ملکی شش دانگ هستند و نام مالکان آنها در سند جداگانه درج میشود.
- نقل و انتقال سند ملکی در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود و اعتبار قانونی دارد.
- شماره سریال اوراق سند ملکی اهمیت زیادی دارد و تمام صفحات یکسان باید شماره سریال داشته باشند.
- اعتبار ملکی شش دانگ بیشتر از املاک اوقافی است و ارزش بیشتری دارد.
- حق ملکیت به مالک تعلق دارد و اجازه برای خرید و فروش بدون نیاز به مجوز اوقاف است.
استعلام املاک اوقافی از متولی ملک
هروقت بخواهید یک زمین معمولی را خرید و فروش کنید حتما از اداره ثبت محل ملک استعلام بگیرید. با این کار مالک واقعی زمین مشخص میشود. همچنین مشکلی از نظر توقیف بودن یا معارض داشتن و امثال این ها پیش نمیاید.
اما در خرید و فروش زمین وقفی باید علاوه بر استعلام از اداره ثبت، از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم استعلام گرفته شود.
وکیل متخصص املاک و امور اراضی
موسسه حقوقی دادخواهان مجد، با سابقه طولانی در امور وکالت، میتواند شما را در دعاوی مربوط به امور ملکی و اراضی و یا املاک اوقافی شما را یاری کند.
برای دریافت مشاوره های رایگان در زمینه پرونده های املاک اوقافی، روی دکمه زیر کلیک کنید و یا با شماره زیر تماس حاصل فرمایید
سخن پایانی
سند اوقافی نوعی سند ملکی است که زمین مرتبط با آن به صورت وقف درآمده و تحت اجاره قرار گرفته است. این سند، مختص به املاکی است که توسط ادارۀ اوقاف اداره میشود و به صورت سالیانه اقساط معینی به این اداره پرداخت میشود. با انقضای مدت ۹۹ ساله، تصمیم درباره اجاره مجدد این املاک اوقافی اتخاذ می شود. املاک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره‌نامۀ عرصۀ ملک موقوفه هستند، اما این سند حقوق مالکیت کامل را به فرد نمی‌دهد و از اقداماتی نظیر نقل و انتقال بدون مجوز اوقاف، محروم است. در نتیجه، سند اوقافی با محدودیت‌ها و ویژگی‌های خاص خود، به خریداران فرصتی برای مالکیت و استفاده از املاک با قیمت کمتر ارائه می‌دهد.
