هرآنچه باید درباره ملک مشاع بدانید

پادکست ملک مشاع

شاید تا به حال اصطلاح “ملک مشاع” را بارها شنیده باشید، اما معنی دقیق آن را ندانید. ملک مشاع به ملکی اطلاق می‌شود که بیش از یک مالک دارد. به عبارت دیگر، چند نفر مالکیت یک ملک را به طور مشترک در اختیار دارند. خرید و فروش ملک مشاع یا تقسیم سهام آن، معمولاً با چالش‌ها و مشکلاتی همراه است. زیرا هر مالکی سهمی از ملک را در اختیار دارد و باید با سایر مالکان به توافق برسد. در ادامه این مقاله از مجموعه مقالات موسسه حقوقی دادخواهان مجد قصد داریم توضیحات کاملی در مورد ملک مشاع ارائه دهیم تا بتوانید در زمان خرید، فروش یا تقسیم سهام این نوع املاک، تصمیم درستی بگیرید. لطفا تا انتها همراه ما باشید.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع، نوعی ملک است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر به طور مشترک تقسیم شده است. در این نوع ملک، عرصه و اعیان آن متعلق به چند مالک است و هر یک سهمی از آن را در اختیار دارند. به عنوان مثال، فرض کنید یک آپارتمان دو صاحب دارد. هر مالک نیمی از آپارتمان و واحدهای مربوط به آن را متعلق به خود می‌داند. در این حالت، نمی‌توان گفت پارکینگ یا انباری متعلق به یک نفر است. بلکه هر دو نفر به طور مساوی مالک تمام فضاهای مشترک هستند. در اصطلاح حقوقی، به این وضعیت “اشاعه” می‌گویند. ملک مشاع کاربرد زیادی در معاملات املاک دارد و شناخت درست آن برای جلوگیری از اشتباه ضروری است.

سند مالکیت ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که متعلق به چند مالک است و سند مالکیت آن نیز به نام همه مالکان صادر می‌شود. در سند مشاع، نام و میزان سهم هر مالک ذکر می‌شود. اما این به معنای تفکیک قانونی ملک نیست و صرفاً برای تعیین مالکیت افراد است. بنابراین هر مالک نمی‌تواند بدون توافق سایرین، ملک یا سهم خود را به تنهایی بفروشد یا معامله کند. گاهی به دلیل فروش غیرقانونی سهم یکی از مالکان از یک ملک مشاع، ملک توسط مراجع قضایی پلمپ می‌شود. زیرا معامله ملک مشاع نیاز به موافقت همه صاحبان سهم دارد. البته هر مالک می‌تواند سند مالکیت جداگانه دریافت کند، ولی در آن حتما به مشاع بودن ملک اشاره خواهد شد.

انواع مالکیت مشاع

مالکیت مشاع دو نوع اصلی دارد:

• مالکیت مشاع (قهری): در این نوع، با فوت مالک اصلی، وراث قانونی به طور خودکار و بدون نیاز به موافقت، مالک مشترک دارایی‌های به جا مانده می‌شوند. سهم هر وارث بر اساس قوانین ارث تعیین می‌گردد.
• مالکیت مشاع قراردادی: در این نوع، مالکیت مشترک بر اساس توافق طرفین و به موجب قرارداد بین آنها ایجاد می‌شود. به عنوان مثال، چند نفر ممکن است با سرمایه مشترک، ملک یا دارایی دیگری خریداری کنند که در این صورت، سهم هر یک از مالکان در سند مالکیت ذکر خواهد شد.

روش‌های فروش املاک مشاع

برای فروش املاکی که به صورت مشاع بین چند نفر ثبت شده‌اند، دو روش وجود دارد:

1. فروش قبل از اتمام ثبت: طبق ماده 114 قانون ثبت اسناد و املاک، چنانچه چند نفر به صورت مشترک درخواست ثبت ملکی را داده باشند، می‌توانند پیش از پایان یافتن فرآیند ثبت، ملک مورد نظر را به نام یکی از متقاضیان ثبت کنند. البته نظر موافق سایر متقاضیان ثبت برای این کار ضروری است.
2. فروش پس از اتمام ثبت: طبق ماده 11 همان قانون، پس از تکمیل فرآیند ثبت ملک مشاع، مالکان می‌توانند ملک را مجدداً به نام یکی از خود که بقیه نیز موافقت دارند، ثبت کنند. در این صورت، تمامی اسناد مالکیت قبلی ابطال شده و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. تنظیم سند رسمی در این موارد الزامی است.

افراز املاک مشاع

افراز به معنای تفكیک و تقسیم سهام مالكان مشاع از یکدیگر و تعیین دقیق سهم هر شخص است. در این فرآیند، هر مالک سند مالکیت مستقلی دریافت می‌کند.

انواع افراز:

افراز اجباری: در این نوع، تقسیم‌بندی سهام و صدور اسناد مالکیت توسط مراجع قضایی یا اداره ثبت اسناد به صورت اجباری انجام می‌شود. مالکان ملزم به پذیرش حکم صادره هستند.

افراز تراضی: در این حالت، خود مالکان با توافق یکدیگر، نسبت به تقسیم سهام و تعیین حدود دقیق آن اقدام می‌کنند و سپس ثبت می‌نمایند.

دادرسی ملک مشاع

برای پیشگیری از طولانی شدن دادرسی‌های مربوط به املاک مشاع و تسریع در روند رسیدگی، لازم است دادخواست خود را به طور دقیق و با ذکر جزئیات کامل تنظیم نموده و با ارائه مدارک شناسایی خود و سایر مالکین، نسبت به طرح دعوی اقدام کنید.

همچنین توصیه می‌شود از مشاوره وکیل ملکی مجرب در امور مربوط به املاک مشاع بهره‌مند شوید. وکیل گزینه مناسبی برای پیگیری دادرسی و دستیابی سریع‌تر به نتایج مطلوب است. البته هزینه وکالت بسته به پیچیدگی پرونده متفاوت خواهد بود.

علاوه بر این، می‌توانید برای دریافت مشاوره در خصوص دعاوی مرتبط با املاک مشاع، از طریق تماس با مشاوران و وکلای موسسه حقوقی دادخواهان مجد، اطلاعات لازم را کسب نمایید.

امکان درخواست خلع ید علیه شریک متصرف در املاک مشاع

در خصوص املاکی که به صورت مشاع بین چند شریک ثبت شده‌اند، چنانچه یک یا چند نفر از شرکاء بدون اجازه سایرین نسبت به تصرف قسمتی از ملک اقدام نمایند، بر اساس قوانین موجود، شرکای غیرمتصرف حق دارند با طرح دعوایی علیه شریک یا شرکای متصرف، درخواست خلع ید و صدور حکم اخراج آنان را از ملک مشاع نمایند. در صورتی که دادگاه، تصرفات شریک یا شرکای متصرف را تجاوزکارانه و غیرمجاز تشخیص دهد، حکم به خلع ید آنان صادر شده و متصرف/متصرفین، در مرحله اجرای حکم از ملک اخراج خواهند شد.

تفاوت سند ملک مشاع و ملک مفروز

سند مالکیت مشاع و مفروز با هم متفاوت هستند. در سند ملک مشاع، نام چند مالک به همراه سهم آنها از ملک ذکر می‌شود. این سند می‌تواند به صورت تک برگ ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی، دفترچه ای یا بنچاقی باشد. اما سند ملک مفروز برای ملکی صادر می‌شود که چند مالک دارد، اما هر مالک بخش مجزایی از آن را در اختیار دارد. در این سند نیز نام مالکان و حدود ملک مفروز هر کدام ذکر می‌شود. ملک مشاع بیشتر در موارد ارث و تقسیم آن به کار می‌رود که هر وارث سهمی از کل دارد.

سخن پایانی

با توجه به مطالب ارائه شده، می‌توان نتیجه گرفت که مالکیت مشاع املاک، هرچند مزایایی همچون کاهش هزینه‌های خرید برای مالکان دارد، اما پیچیدگی‌ها و چالش‌های خاص خود را نیز به همراه دارد.

از جمله مهم‌ترین نکاتی که مالکان مشاع باید به آن توجه داشته باشند، لزوم تنظیم دقیق قراردادهای مالکیت و تعیین سهم هر شخص به نحوی روشن است. همچنین در صورت بروز اختلاف در آینده، مراجعه به مشاوران حقوقی و استفاده از ظرفیت‌های قانونی موجود می‌تواند راهگشا باشد. با برنامه‌ریزی درست و آگاهی از قوانین، می‌توان از بروز بسیاری از دردسرها جلوگیری کرد.