افراز مک ورثه ای از موضوعاتی است که معمولا پس از فوت شخص میان وراث مطرح می‌شود. چنانچه وراث نتواند برای تقسیم ملک بین خود با تفاهم برسند، بهترین راه حل برای جلوگیری از اختلافات افراز ملک ورثه ای است. در این نوشتار، به بررسی ابعاد مختلف افراز ملک ورثه‌ای، از جمله شرایط و مراحل قانونی آن، چالش‌های پیش رو و راهکارهای حل اختلافات خواهیم پرداخت.
افراز ملک به چه معناست؟
افراز ملک به معنای تقسیم اموال غیر منقول مشترک بین چند نفر است. به عبارت ساده‌تر، وقتی چند نفر مالک مشترک یک ملک هستند (مثلاً زمین، خانه یا آپارتمان)، می‌توانند از طریق فرایند قانونی افراز، سهم خود را از آن ملک جدا کنند و هر کدام مالکیت جداگانه‌ای بر بخشی از ملک داشته باشند.
اگر درباره افراز ملک و انواع روش های آن نیاز به اطلاعات بیشتری دارید ابتدا مقاله انواع افراز ملک را مطالعه کنید.
افراز ملک ورثه ای چیست؟
افراز ملک ورثه ای به معنای تقسیم قانونی و رسمی یک ملک مشترک بین چند وارث است. این فرآیند زمانی ضروری می‌شود که وراث نتوانند در مورد نحوه استفاده یا تقسیم ملک به توافق برسند. به عبارت ساده‌تر، وقتی فردی فوت می‌کند و ملکی از خود به جای می‌گذارد، این ملک به صورت مشاع بین وراث تقسیم می‌شود. هر یک از وراث، سهمی از ملک را دارا هستند، اما این سهم به صورت مشخص و جداگانه مشخص نشده است. در این حالت، برای اینکه هر وارث بتواند سهم خود را به صورت جداگانه و مستقل داشته باشد، باید ملک افراز شود.
همانطور که می‌دانید، یکی از چالش‌های اصلی در فرآیند افراز ملک ورثه ای، وجود اختلافات بین وراث است. این اختلافات ممکن است بر سر مسائل مختلفی از جمله ارزش ملک، نحوه تقسیم ملک، استفاده از ملک و… باشد. برای حل این اختلافات قانون مقرراتی را تعیین نموده است که در صورت عدم وقوع توافق بین وراث، بر اساس این قوانین افراز انجام می شود و سهم هر یک از وراث مشخص می شود.
با مشورت یک وکیل ملکی باتجربه، می‌توانید فرآیند افراز ملک را تسهیل کرده و در کمترین زمان ممکن به توافقی عادلانه و قانونی با سایر وراث دست یابید. وکیل ملکی با دانش حقوقی و مهارت‌های مذاکره‌ای خود، به شما کمک می‌کند تا سهم خود را از ملک به‌طور دقیق مشخص کرده و از حقوق قانونی‌تان دفاع کنید.
مدارک کلی مورد نیاز برای افراز ملک ورثه ای:
- سند مالکیت اصلی: اصل سند مالکیت ملک مشاعی که نام همه وراث در آن قید شده باشد.
- شناسنامه و کارت ملی: اصل شناسنامه و کارت ملی تمامی وراث.
- گواهی انحصار وراثت: این گواهی نشان می‌دهد که چه کسانی وارث هستند و سهم هر یک از آن‌ها چقدر است.
- استعلام از شهرداری: استعلام از شهرداری مبنی بر اینکه ملک مشاعی مورد نظر دارای پایان کار و سایر مجوزهای ساختمانی است یا خیر.
- نقشه utmملک : نقشه دقیق و بروز از ملک مشاعی که موقعیت و مساحت آن را مشخص کند.
- گواهی پرداخت مالیات بر ارث: رسید پرداخت مالیات بر ارث توسط تمامی وراث.
- وکالتنامه: در صورتی که وکیلی برای پیگیری پرونده انتخاب شده باشد، وکالتنامه معتبر لازم است.
- گواهی پایان کار ملک (در صورتی که ملک مورد نظر ساختمان باشد)
- مفاصا حساب دارایی
- کروکی تفکیکی ملک که تعیین کنده مالکیت و سهم وراث است.
شرایط املاک قابل افراز
وجود شرایط زیر برای تسریع روند دادرسی و قابل افراز بودن ملک ورثه ای از اهمیت زیادی برخوردار است:
ارزش همه قسمت‌های ملک باید تقریباً یکسان باشد. یعنی هر قسمتی از ملک باید به اندازه قسمت‌های دیگر ارزش داشته باشد.
· تقسیم ملک نباید به کسی ضرر برساند. هیچ‌کدام از وارثان نباید به خاطر تقسیم ملک ضرر مالی یا مشکل دیگری پیدا کند.
· ملک باید با قوانین شهر سازگار باشد. یعنی ساخت این ملک باید طبق قوانین شهر باشد.
· سند ملک باید درست و کامل باشد. سند ملک نباید مشکلی داشته باشد.
· ملک باید به شکلی باشد که بتوان آن را تقسیم کرد. یعنی بتوان ملک را به چند قسمت کوچکتر تقسیم کرد.
· همه وارثان باید با تقسیم ملک موافق باشند.
· ملک نباید دارای سند معارض باشد.
ملک نباید وقفی باشد.کدام املاک قابلیت افراز ندارند؟
افراز املاک ارثی همیشه ساده و مستقیم نیست. در برخی موارد، به دلیل ویژگی‌های خاص ملک یا قوانین موجود، امکان تقسیم فیزیکی آن وجود ندارد. در چنین شرایطی، کاهش ارزش ملک در صورت افراز، یکی از چالش‌های اصلی است.
در این موارد، معمولاً فروش ملک و تقسیم مبلغ ملک بین وراث، به عنوان بهترین راه حل مطرح می‌شود. البته، امکان خرید سهم سایر وراث توسط یکی از وراث نیز وجود دارد. با این حال، تصمیم‌گیری در این خصوص نیازمند بررسی دقیق شرایط ملک و مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی است.
سخن پایانی
فرآیند افراز ملک ورثه ای، اغلب با چالش‌های متعددی همراه است. برای آنکه این فرآیند به نتیجه مطلوب برسد، رعایت مجموعه‌ای از شرایط الزامی است. این شرایط، از جمله برابری ارزش بخش‌های مختلف ملک، عدم ضرر و زیان وراث، تطابق با قوانین شهری، صحت اسناد مالکیت و امکان تقسیم فیزیکی ملک، همگی در کنار هم قرار می‌گیرند تا یک معادله پیچیده حقوقی را تشکیل دهند.
