مراحل و روش های قانونی اثبات مالکیت ملک

یکی از دعاوی رایج در رویه قضایی، دعاوی اثبات مالکیت خصوصاْ در زمینه ملکی است. در این مقاله قرار است درباره اثبات مالکیت ملک، مدارک لازم برای اقامه این دعوا و همچنین روش‌های اثبات مالکیت ملک را بررسی کنیم. اگر شما هم دراین زمینه سوالاتی در ذهن دارید، پیشنهاد می کنم تا انتهای این مطلب مارا همراهی کنید. در صورت نیاز به مشاوره تخصصی با کارشناسان ما در موسسه حقوقی دادخواهان مجد تماس بگیرید.

دعوای اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت یعنی ادعای مدعیِ مالکیت بر چیزی نسبت به شخص یا اشخاص معین. این مساله در خصوص ملک جزء اموال غیر منقول محسوب می شود  در همان تعریف می شود ادعای مدعی مالکیت ملک نسبت به شخص یا اشخاص معین.

به عبارت ساده تر، ملک و املاکی که  دارای سند از سازمان ثبت اسناد و املاک هستند، شامل چنین مواردی نمی شوند و تکلیف آنها  نسبت به مالک  یا مالکین واقعی شان مشخص شده است. مشکل زمانی شروع می شود که ملکی سند رسمی  و قابل استناد قانونی ندارد و یا شک و شبهه ای در خصوص سند آن است که محل بروز اختلاف شده است و در چنین مواردی افراد تلاش دارند با  استناد سایر مواردی چون استشهادنامه، یا  انحصار وراثت و غیره  مالکیت خود را بر ملک مفروض  اثبات نماید.

نقش سند در دعاوی اثبات مالکیت

مهمترین مساله در دلائل اثبات مالکیت، سند می باشد. سند تنها چیزی است که می بایست در موقع طرح ادعا در محاکمه رسمی می بایست ارائه شود و مابقی ادعا ها و یا رفتارهای شخصی محکمه پسند محسوب نمی شوند. افرادی که  با موضوع ادعای اثبات مالکیت ملک مواجهه هستند باید اسنادی در ادامه ذکر خواهد شد فراهم نمایند.

مطابق ماده 1284 قانونگذار سند را به طور مجزا تعریف کرده است: سند عبارت است از هر نوشته  یا مکتوبی که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد. البته سند زمانی معتبر است که توسط متعهد امضا شده و یا اثر انگشت داشته باشد.

البته شما می توانید راهی راحت و امن و آسوده خاطری را انتخاب نمائید و آن راه، راهی نیست جز مشورت و صحبت با کارشناسان موسسه حقوقی دادخواهان مجد.  قبل از هر دادی با دادخواهان مجد مشورت کنید.

بیشتر بخوانید: اثبات مالکیت با سند عادی

انواع سند اثبات مالکیت ملک

کلاً دو نوع سند رسمی و سند عادی برای این مساله وجود دارد. سند رسمی به سندی گفته می شود در دفاتر رسمی و مطابق قوانین و مقرارت دولتی تنظیم شده باشد مانند سند رسمی ملک که سابق اسناد منگوله دار می گفتند. البته مطابق ماده 1287 قانون مدنی، اسناد رسمی، اسنادی است که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأموران رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است.  در ذیل همان ماده در تعریف اسناد عادی چنین ذکر شده است که غیر از اسناد مذکور(منظور اسناد رسمی) در ماده 1287، مابقی هر آنچه است سند عادی محسوب می شود.  برای مثال قولنامه یک سند عادی است.

تفاوت اصلی اسناد رسمی با اسناد عادی در این است که  سند رسمی قدرت اجرایی دارد و تاریخ آن برای همه معتبر است.  لذا موضوع دعوای ادعای اثبات مالکیت ملک هم در خصوص اسناد عادی بیشتر صدق می کند.

البته باید اذعان کرد که سند عادی بعضاً قادر است حتی یک سند رسمی را باطل نمائید، تصور کنید  در معاملات ملکی دو نفر ادعای مالکیت بر یک ملک یا زمین را داشته باشند، یکی از افراد دارای سند رسمی و دیگری دارای سند عادی باشد، اگر تاریخ سند عادی مقدم بر سند رسمی تشخیص داده شود سند عادی سند رسمی را ابطال خواهد کرد.

 دلایل اثبات مالکیت ملک

چنانچه بیان شد برای اثبات مالکیت ملک اولین  گام، ارائه سند است و این اسناد مطابق ماده 1258 قانون مدنی کشور تحت عنوان  دلائل اثبات دعوی و مالکیت  معرفی شده اند که قرار ذیل هستند:

اقرار

یکی از راه های اثبات مالکیت، اقرار است طبق ماده 1259 قانون مدنی، اقرار خبر دادن در مورد حقی است که به نفع دیگری و به ضرر خود. اقرار اگر به نفع خود باشد قبول نیست چراکه آن را ادعا می گویند. اقرار هم می تواند شفاهی و هم کتبی باشد.

سند رسمی

خوب طبیعی است که وقتی فردی سند رسمی داشته باشد، یعنی مالک ملک است.

شهادت

یکی از راه ها و شیوه های اثبات مالکیت ملک، مطابق قانون شهادت است. شهادت عبارت است از اظهارات افراد خارج از دعوی یعنی این افراد خارج از دعوی دیده ها و شنیده های خود را در مورد امر مورد اختلاف بیان می دارند که مسلما این شهادت به نفع یکی از طرفین دعوی بوده و به ضرر دیگری ختم می شود. اگر وسیله اطلاع و یا آگاهی شاهد از روی چشم یا عین باشد، شاهد عینی اطلاق می شود و اگر  از طریق سمع یا شنیدن باشد، او را شاهد سمعی گویند. جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید مقاله اثبات مالکیت با شهادت شهود را مطالعه نمایید.

اماره تصرف

برای اثبات مالکیت ملک یکی از  ادله های اثبات، اماره تصرف است. البته اماره تصرف در اموال منقول که داد و ستد آنها  خیلی با سند انجام نمی شود، راج تر است ولی در خصوص اموال غیر منقول مثل ملک نیز شایع است. درجه اعتبار اماره تصرف  نسبت به سایر دلائل مثل اقرار و غیره کمتر است و در مقابل آنها تاب مقاومت ندارد. لذا قانون گذار در ماده 35 قانون مدنی، ذکر کرده است که تصرف دلیل مالکیت است مگر اینکه خلافش ثابت شود. برای مثال موضوع مالکیت سابق دلیل ارائه می کند و مالکیت فعلی، اماره تصرف.

قسم و سوگند

هرچند این ادله خود شرایط خاصی دارد و در جائیکه سند و مدارک قانونی است استفاده نمی شود ولی اگر قاضی در شرایطی قرار بگیرد که راه دیگری برای اثبات مالکیت ملک نیست، مطابق ماده 271 قانون مدنی  می تواند از قسم به عنوان ملاک و مستند استفاده نماید. البته مطابق ماده 272، هرگاه مدعی فاقد سند و گواه واجد شرایط باشد و مدعی علیه(خوانده) منکر ادعای مدعی باشد، به تقاضای مدعی، ادای سوگند می‌نماید و به موجب آن ادعای مدعی ساقط خواهد شد.

مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت ملک

مدارک مورد نیاز در واقع  تهیه مدارک همان دلائل ذکر  در بالا است.

• درخواست استعلام از دفاتر اسناد
• ارائه سند یا قرارداد مالکیت عادی یا رسمی
• اقرار نامه
• استشهادیه

کلام آخر

چنانچه بیان شد ملک یکی از مهمترین دارایی ها زندگی انسان ها در طول تاریخ بوده و هست. اثبات مالکیت ملک چنانچه بیان شد از طرق مختلفی انجام می گیرد که در بالا ذکر شد ولیکن افراد عادی و فاقد تخصص در مواجهه با مسائل حقوقی نباید با تکیه بر تخصص خود عمل نمایند که این مساله شروع مشکات زیادی خواهد شد. مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و موسسات حقوقی بهترین انتخاب است. موسسه حقوقی دادخواهان مجد همواره اثبات کرده است در کنار اعتمادکنندگان خود خواهد ماند.