حق مالکیت بر املاک مشاعی به‌طور طبیعی با چالش‌هایی از قبیل تصرفات غیرمجاز توسط اشخاص ثالث یا دیگر مالکین مواجه است. در این شرایط، تنها راه احقاق حق و بازپس‌گیری مالکیت، مراجعه به مراجع قضایی و پیگیری قانونی است. دعوای خلع ید مشاعی به‌عنوان یکی از ابزارهای قانونی، به مالکان این امکان را می‌دهد تا از حقوق خود دفاع کنند و از تصرفات غیرمجاز جلوگیری نمایند. برای موفقیت در این دعوا ، خواهان باید با قوانین مرتبط، شرایط اقامه، مراحل پیگیری و مدارک مورد نیاز آشنا باشد.
در این مقاله به بررسی جامع خلع ید مشاعی می‌پردازیم و به تفصیل شرایط لازم، مدارک مورد نیاز، مراحل پیگیری و هزینه‌های مربوط به این دعوی را بررسی خواهیم کرد.
مفهوم و شرایط خلع ید مشاعی
خلع ید در اصطلاح حقوقی به معنای اخراج یک شخص از تصرف ملکی است که به‌طور غیرقانونی در آن تصرف کرده است. این دعوا معمولاً به عنوان دعوای مالکیت نیز شناخته می‌شود. املاک مشاعی به املاکی اطلاق می‌شود که چند نفر به‌طور همزمان بر اجزای آن حق مالکیت دارند. در صورتی که یکی از مالکین یا شخص ثالثی بدون مجوز در این ملک تصرف کند، سایر مالکین می‌توانند بر اساس قوانین موجود علیه وی دعوی خلع ید مشاعی مطرح کنند. طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، حکم خلع ید باید بر کل ملک اجرا شود.
شرایط لازم برای اقامه دعوی خلع ید مشاعی
- مالکیت خواهان: برای طرح دعوی، خواهان باید ثابت کند که مالک ملک مشاعی است. در صورتی که در مورد مالکیت تردید وجود داشته باشد، ابتدا باید دعوی اثبات مالکیت مطرح شود.
- عدوانی بودن تصرف: تصرف باید به‌صورت غیرقانونی و بدون اجازه مالک صورت گرفته باشد. این بدین معناست که شخص متصرف نباید حقی برای تصرف ملک داشته باشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید مقاله تصرف عدوانی چیست را مطالعه کنید.
- غیرمنقول بودن ملک: موضوع دعوی باید ملکی غیرمنقول باشد. املاکی که قابلیت انتقال مالکیت ندارند، تحت این تعریف قرار می‌گیرند.
- طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، تنها شخصی که ملک به نام او ثبت شده، مالک شناخته می‌شود. در صورت انتقال ملک از طریق ارث، باید انحصار وراثت و سهم‌الارث آنها نیز مشخص باشد.
بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی در ملک مشاع
مراحل و نحوه اقامه دعوی خلع ید مشاعی
اقامه دعوی خلع ید مشاعی به‌طور معمول شامل مراحل زیر است:
- ثبت‌نام در سامانه ثنا: اولین گام برای اقامه دعوی، ثبت‌نام در سامانه ثنا است. این ثبت‌نام می‌تواند از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا به‌صورت آنلاین انجام شود.
- تنظیم دادخواست: پس از ثبت‌نام، خواهان باید دادخواستی تنظیم کند و آن را به دفتر خدمات قضایی تحویل دهد. این دفتر دادخواست را به دادگاه صالح ارسال خواهد کرد.
- تشکیل پرونده و استعلام از وضعیت ثبتی ملک: پس از ارسال دادخواست، دادگاه ابتدا وضعیت ثبتی ملک را بررسی کرده و مالکیت رسمی آن را تایید می‌کند. در این مرحله، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین دعوی اطلاع داده می‌شود.
- جلسه رسیدگی: در جلسه رسیدگی، طرفین به بیان ادعاها و دفاعیات خود می‌پردازند. پس از استماع اظهارات، دادگاه می‌تواند رای مقتضی صادر کند. در صورت اعتراض طرفین، آنها می‌توانند در مهلت مقرر نسبت به رای صادره اعتراض کنند.
- ۵. تحقیقات محلی و تأمین دلیل: در صورتی که نیاز به بررسی‌های بیشتری باشد، دادگاه می‌تواند تحقیقات محلی و تأمین دلیل انجام دهد. این تحقیقات می‌تواند شامل بازدید از ملک و جمع‌آوری شواهد باشد.
مدارک لازم برای اقامه دعوی خلع ید مشاعی
برای اثبات ادعای خود در دعوی خلع ید مشاعی، خواهان نیاز به ارائه مدارکی دارد که شامل موارد زیر است:
- سند مالکیت: تصویر سند مالکیت ملک مشاعی باید ارائه شود تا اثبات کند که خواهان مالک است.
- کارت ملی خواهان: این مدارک به‌منظور شناسایی هویت خواهان ضروری است.
- شهادت شاهدان: حضور شاهدان برای ادای شهادت در جلسه دادگاه، به تقویت ادعای خواهان کمک می‌کند.
- گزارشات تحقیق و معاینه محلی: نتایج تحقیقات محلی و نظریه کارشناس نیز می‌تواند در تأیید ادعای خواهان مؤثر باشد.
در صورتی که خواهان سند رسمی برای اثبات ادعای مالکیت خود نداشته باشد، می‌تواند از رای دادگاهی که حکم به مالکیت وی داده استفاده کند.
هزینه‌های خلع ید مشاعی
هزینه‌های مرتبط با دعوی خلع ید مشاعی به عواملی چون ارزش ملک و اینکه آیا خواهان از وکیل استفاده می‌کند یا خیر بستگی دارد. این هزینه‌ها معمولاً به درصدی از ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود. برای املاکی با ارزش تا ۲۰ میلیون تومان، هزینه ۲.۵ درصد و برای املاکی با ارزش بیشتر، هزینه ۳.۵ درصد در نظر گرفته می‌شود. همچنین هزینه‌های مرحله تجدید نظر و هزینه‌های مربوط به دفاتر خدمات قضایی نیز باید مدنظر قرار گیرد.
نمونه دادخواست خلع ید مشاعی
خواهان : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی: تهران
خوانده : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی : تهران
وکیل یا نماینده قانونی : مسعود محمدی به نشانی تهران ، میدان فاطمی – میدان گلها – بلوار گلها
خواسته :خلع ید مشاعی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی ……و …… اصلی بخش …… تهران مقوم به 200/000/000 ریال وأجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم – خسارت دادرسی- اعم از حق الوکاله و هزینه دادرسی
دلائل ومنضمات دادخواست :
1- گواهی مصدق حصر وراثت
2- تصویرمصدق سند مالکیت ملک موروثی
3- تصویر مصدق قیم نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه
با سلام وتقدیم احترام
به استحضار عالی می رساند با عنایت به اینکه آقای …… درتاریخ 1385 فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی …… و ……. اصلی مفروز و محضری شده اند از …… فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ….تهران باستناد گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست بین ورثه ایشان مشترک می باشد ونیز ملک مشترک در تصرف خانم …… و…… می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی را خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را خواستارند.
سخن پایانی
دعوی خلع ید مشاعی ابزاری کارآمد برای احقاق حق مالکیت در شرایطی است که حق مالکیت به‌طور غیرمجاز مورد تعرض قرار گیرد. آشنایی با مراحل، شرایط و مدارک لازم برای اقامه این دعوی برای هر مالک امری ضروری است. در صورت نیاز به مشاوره تخصصی و راهنمایی در این زمینه، توصیه می‌شود به موسسه حقوقی دادخواهان مجد مراجعه کنید. این موسسه با داشتن تیمی مجرب، می‌تواند شما را در تمامی مراحل قانونی یاری کند و به شما کمک کند تا حق خود را به نحو احسن استیفا کنید.
وقتی که شرکا در استفاده از ملک به توافق نرسند و یکی از شرکا به تصرف دیگری اعتراض داشته باشد.
بله، خلع ید مشاعی به طور خاص به املاک غیرمنقول مربوط می‌شود.
مدارک شامل اثبات مالکیت، مدارک تصرف خوانده و مستندات قانونی دیگر است.
خیر، خلع ید مشاعی صرفاً به معنای خارج کردن ملک از تصرف شرکا است، نه از بین بردن حقوق مالکیت آنها.
خلع ید به املاک عینی منقول و غیرمنقول ارتباط دارد، در حالی که خلع ید مشاعی فقط به املاک غیرمنقول مربوط می‌شود.
خیر، خلع ید مشاعی صرفاً به معنای خارج کردن ملک از تصرف شرکا است، نه از بین بردن حقوق مالکیت آنها.
بله، دعوی خلع ید مشاعی یک دعوی مالی است و باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
بله، دعوی خلع ید مشاعی یک دعوی مالی است و باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
پس از صدور حکم، ملک از تصرف کلیه مالکین خارج می‌شود و به تصرف هیچ‌یک از آنها داده نمی‌شود تا توافقی حاصل شود.
ممکن است خلع ید مشاعی به اختلافات پایان ندهد و در این صورت، تقاضای دستور فروش ملک مشاع تنها راه‌حل نهایی باشد.
خیر، دعوی خلع ید مشاعی باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
