معاملات ملکی از جمله رایج‌ترین معاملات در جامعه هستند. در این معاملات، دو طرف توافق می‌کنند که مالکیت یک ملک از یک شخص به شخص دیگر منتقل شود. برای ثبت این توافق، معمولاً از دو نوع سند استفاده می‌شود: قولنامه و مبایعه نامه. قولنامه و مبایعه نامه جزء اسناد رسمی محسوب نمی شوند. اما به صورت کلی مبایعه نامه نسبت به قولنامه از اعتبار بیشتری برخوردار است.
در ادامه این مطلب به تعریف قولنامه و مبایعه نامه و بررسی تفاوت های این دو خواهیم پرداخت. اما ابتدا لازم است درباره جدید‌ترین قانون تصویب شده در زمینه ثبت اموال غیر منقول را با هم بررسی کنیم. از شما خوانندگام گرامی دعوت می کنیم تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
قانون الزامی شدن ثبت معاملات اموال غیر منقول
مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ ۱۶/۰۹/۱۴۰۲ قانون الزامی شدن ثبت معاملات اموال غیر منقول را به تصویب رساند. این به معنی آن است که قولنامه ها و مبایعه نامه ها دیگر اعتبار ندارند. طبق این قانون، تمامی معاملات مرتبط با اموال غیر منقول باید در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شود. قرار است سامانه‌ای برای این قانون طراحی و معرفی شود.
توجه داشته باشید که ۲ سال مهلت برای ثبت مشخصات و مالکیت خود در سامانه ای که رونمایی خواهد شد، در نظر گرفته شده. همچنین ۲ سال مهلت برای دریافت سند در نظر گرفته شده است.
تعریف قولنامه و مبایعه نامه
- قولنامه: قولنامه سندی عادی است که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود و در آن، تعهدات و شرایط انتقال مالکیت ملک درج می‌شود. قولنامه به منزله پیش‌قرارداد است و به طور قطعی مالکیت را منتقل نمی‌کند.
- مبایعه نامه: مبایعه نامه نیز سندی عادی است که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود، اما با این تفاوت که انتقال مالکیت ملک را به طور قطعی انجام می‌دهد. مبایعه نامه در واقع همان سند رسمی ملک است که در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
اکنون که با تعریف قولنامه و مبایعه نامه آشنا شدیم، نوبت به بررسی تفاوت های این دو با یکدیگر می رسد.
۱ـ انتقال مالکیت:
- قولنامه: در قولنامه، مالکیت ملک به طور قطعی منتقل نمی‌شود. تا زمانی که مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی ثبت نشود، خریدار مالکیت کامل ملک را به دست نمی‌آورد.
- مبایعه نامه: در مبایعه نامه، مالکیت ملک به طور قطعی به خریدار منتقل می‌شود. با ثبت مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی، خریدار مالکیت کامل ملک را به دست می‌آورد.
۲ـ اعتبار:
- قولنامه: قولنامه از نظر قانونی اعتبار کمتری نسبت به مبایعه نامه دارد. در صورت بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده، اثبات تعهدات طرفین در قولنامه دشوارتر است.
- مبایعه نامه: مبایعه نامه از نظر قانونی اعتبار بیشتری نسبت به قولنامه دارد. در صورت بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده، اثبات تعهدات طرفین در مبایعه نامه آسان‌تر است.
۳ـ قابلیت تنظیم در دفتر اسناد رسمی:
- قولنامه: قولنامه قابلیت تنظیم در دفتر اسناد رسمی را ندارد.
- مبایعه نامه: مبایعه نامه قابلیت تنظیم در دفتر اسناد رسمی را دارد.
۴- هزینه:
- قولنامه: هزینه تنظیم قولنامه معمولاً کمتر از هزینه تنظیم مبایعه نامه است.
- مبایعه نامه: هزینه تنظیم مبایعه نامه معمولاً بیشتر از هزینه تنظیم قولنامه است.
۵ـ زمان:
- قولنامه: تنظیم قولنامه معمولاً سریع‌تر از تنظیم مبایعه نامه انجام می‌شود.
- مبایعه نامه: تنظیم مبایعه نامه به دلیل نیاز به مراجعه به دفتر اسناد رسمی، معمولاً زمان‌برتر از تنظیم قولنامه است.
نکاتی باید درمورد قولنامه و مبایعه بدانید
- در هنگام معامله ملکی، حتماً از یک مشاور حقوقی متخصص کمک بگیرید تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
- قبل از امضای هرگونه سندی، آن را به دقت مطالعه کنید و از مفاد آن اطمینان حاصل کنید.
- در صورت عدم مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای “الزام به تنظیم سند”، خواستار الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند به نام خود شود.
- در صورت بروز هرگونه مشکل در معامله ملکی، به مراجع قانونی ذیصلاح مراجعه کنید.
سخن پایانی
قولنامه و مبایعه نامه دو نوع سند هستند که در معاملات ملکی مورد استفاده قرار می‌گیرند. هر کدام از این اسناد مزایا و معایب خاص خود را دارند. انتخاب نوع سند مناسب برای معامله ملکی به شرایط و نیازهای طرفین معامله بستگی دارد.
توصیه داریم پیش از انجام معاملات و قراردادهای ملکی حتما با یک وکیل ملکی حرفه ای مشورت نمایید. یک وکیل ملکی حرفه ای در تمام مراحل از استعلامات لازم گرفته تا نکاتی که باید در قرارداد ذکر شود را مورد توجه قرار می دهد. وکلای ملکی ما در موسسه حقوقی دادخواهان مجد آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان در زمینه معاملات ملکی می باشند.
سوالات متداول
قولنامه یک سند است که بین خریدار و فروشنده برای انتقال مالکیت ملک تنظیم می‌شود. مثلا آقای محمدی با خانم احمدی برای خرید خانه توافق کرده و یک قولنامه تنظیم کرده‌اند که تعهدات و شرایط انتقال مالکیت را مشخص می‌کند.
مبایعه نامه سندی است که به طور قطعی مالکیت ملک را از فروشنده به خریدار منتقل می‌کند. مثلا خانم احمدی واحد مسکونی خود را به آقای محمدی فروخته است و مبایعه نامه را در دفتر اسناد رسمی ثبت کرده‌اند.
تفاوت اصلی این است که قولنامه به منزله پیش‌قرارداد است و مالکیت ملک را به طور قطعی انتقال نمی‌دهد، در حالی که مبایعه نامه مالکیت ملک را به طور قطعی به خریدار منتقل می‌کند.
مبایعه نامه با ثبت در دفاتر اسناد رسمی، مالکیت ملک را به طور قطعی انتقال می‌دهد و اثبات تعهدات طرفین در صورت اختلاف آسان‌تر است.
هزینه تنظیم مبایعه نامه معمولاً بیشتر از هزینه تنظیم قولنامه است، زیرا مبایعه نامه نیاز به ثبت در دفاتر اسناد رسمی دارد که این هزینه را افزایش می‌دهد.
زیرا قولنامه مالکیت ملک را به طور قطعی منتقل نمی‌کند و تا زمان ثبت مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی، خریدار مالکیت کامل ملک را نمی‌آورد.
زیرا قولنامه به منزله پیش‌قرارداد است و مالکیت ملک را به طور قطعی منتقل نمی‌کند، بنابراین ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی لازم نیست.
