کاربری املاک به معنای نوع استفاده و بهره‌برداری از یک ملک است. گاهی به دلایلی همچون کسب سود بیشتر، تمایل به تغییر کاربری ملک پیدا می‌کنیم. امروزه این پدیده به ویژه در تبدیل خانه‌های مسکونی به ملک تجاری بسیار دیده می‌شود. زیرا ارزش و سود حاصل از فروش ویا اجاره این املاک بالاتر است. از سوی دیگر، امروزه مقررات شهرداری‌ها این تغییر کاربری را ممنوع کرده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ با آن برخورد می‌شود. البته گاهی قانون‌گذار اجازه می‌دهد خانه‌های مسکونی به ملک اداری یا تجاری تبدیل شوند.
انواع کاربری ملک
کاربری‌های یک ملک بنا به نوع استفاده و فعالیت‌های ممکن در آن، به چندین دسته‌بندی اصلی تقسیم می‌شوند که شامل سه دسته عمده زیر می‌گردد:
- کاربری مسکونی، که به ملک‌هایی اختصاص دارد که به منظور زندگی و سکونت افراد در نظر گرفته شده‌اند.
- کاربری تجاری، که برای ملک‌هایی استفاده می‌شود که در آنها فعالیت‌های خرید و فروش، بازرگانی و سایر معاملات انجام می‌پذیرد.
- کاربری اداری، که مربوط به ملک‌هایی است که برای انجام امور اداری، مالی، سازمانی و پشتیبانی کسب‌وکارها و سازمان‌ها به‌کار می‌روند.
این طبقه‌بندی به منظور تعیین قوانین و مقررات خاص هر نوع استفاده و تضمین بهره‌برداری صحیح از فضاهای شهری و بناها صورت می‌گیرد. افزون بر این، هدف از این تفکیک، ساماندهی فعالیت‌ها در سطح شهر و ایجاد تعادل میان نیازهای اجتماعی و اقتصادی مختلف است.
اصل عدم تغییر کاربری ملک چیست؟
طبق قوانین شهرداری، ساخت هر ملکی منوط به اخذ پروانه ساخت از شهرداری است. در پروانه ساخت، کاربری دقیق ملک مشخص می‌شود و دریافت آن الزامی است. علاوه بر این، شهرداری‌ها موظفند به طور مستمر بر تغییرات کاربری املاک نظارت کرده و از فعالیت‌های خلاف قانون جلوگیری نمایند. همچنین تغییر غیرمجاز کاربری املاک یا تخطی از این قوانین، مشمول مجازات‌های سنگینی همچون جریمه نقدی و حبس خواهد بود. پس رعایت دقیق مقررات شهرداری در این زمینه حائز اهمیت فراوان است.
اصل عدم تغییر کاربری از دیدگاه قانون
مبنای قانونی اصل «عدم امکان تغییر کاربری» در تبصره ۲ بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۵۲ آمده است. در این تبصره آمده است که:
شهرداری‌هایی که نقشه جامع شهر خود را تهیه کرده‌اند، موظفند در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را بر اساس ضوابط نقشه جامع، مشخص کنند. در صورتی که خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیرتجاری، محل کسب و کار یا تجارتی افتتاح شود، شهرداری موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند. کمیسیون پس از احراز تخلف مالک یا مستأجر، ظرف مدت یک ماه نسبت به تعطیلی محل کسب و کار یا تجارت تصمیم‌گیری می‌کند. این تصمیم توسط مأموران شهرداری اجرا می‌شود. هر کس که با علم به تعطیلی، از محل مذکور برای کسب و کار یا تجارت استفاده کند، به حبس از شش ماه تا دو سال و جریمه نقدی از ۵۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ ریال محکوم خواهد شد و محل کسب و کار مجدداً تعطیل خواهد شد.
تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری
نخستین قدم برای تبدیل کاربری یک ملک از مسکونی به تجاری ، پر کردن و تحویل فرم درخواست در مراکز نوسازی است. در ادامه، مقامات نوسازی میزان آمادگی ساختمان را از جنبه‌های زیرساختی و محیطی مورد ارزیابی قرار می‌دهند. در صورتی که مشکلی نباشد، دستورالعمل‌های تخصصی برای تجهیز ملک ارائه می‌شود. اگر ملک نیازمند بازسازی باشد، می‌بایست طبق استانداردهای نوسازی تخریب و مجددا ساخته شود. هرچند، اگر ملک فعلی الزامات لازم برای تبدیل را داشته باشد، امکان دریافت مجوز بدون عبور از این مراحل وجود دارد. مطلب پیش رو به بررسی دقیق‌تر انواع کاربری‌ها و چگونگی تغییر آنها می‌پردازد.
تغییر غیر قانونی ملک مسکونه به تجاری
در صورتی که بر خلاف قوانین شهرداری، از یک ملک مسکونی برای اهداف تجاری استفاده شود، این موضوع توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مورد بررسی قرار خواهد گرفت. هنگامی که تخلف اثبات شود، مالک یا فرد متخلف ملزم به تعطیلی فعالیت‌های تجاری در ملک خود در مدت زمان تعیین شده خواهد بود. این مدت زمان معمولاً کمتر از دو ماه است. در صورت عدم اقدام مالک یا مستاجر در مهلت مقرر، وی محکوم به پرداخت جریمه نقدی و حبس از شش ماه تا دو سال خواهد شد. باید توجه داشت که مجازات‌های عدم رعایت قوانین مربوط به تغییر کاربری املاک مسکونی سختگیرانه است، بنابراین رعایت کلیه مراحل لازم در این زمینه بسیار حائز اهمیت است.
درچه مواردی تغییر کاربری مجاز است؟
- تغییر کاربری برای استفاده‌های زیر مورد تأیید قرار می‌گیرد:
- تبدیل ملک مسکونی به دفتر وکالت توسط وکلا.
- تبدیل املاک مسکونی به مطب توسط پزشکان.
- تبدیل ملک مسکونی به دفتر خدمات اسناد رسمی.
- تبدیل ملک مسکونی به دفتر ثبت ازدواج و طلاق.
- تبدیل ملک مسکونی به دفتر کار برای نشریات مانند روزنامه‌ها و مجلات
- تبدیل ملک مسکونی به دفتر مهندسی برای استفاده مهندسین.
- استفاده ملک مسکونی برای انجام مشاغل خانگی نظیر فروش سبزیجات و ترشیجات.
- تبدیل ملک مسکونی برای ارائه خدمات مرتبط با حوزه بهداشت و درمان.
- استفاده از ملک برای تأسیس مدارس ابتدایی و راهنمایی خصوصی و دولتی.
- تبدیل ملک به آموزشگاه‌هایی مانند زبان یا موسیقی.
- تأسیس داروخانه در صورت عدم ایجاد مشکل و اختلال در زندگی روزمره همسایگان.
- تأسیس دفاتر پیشخوان دولتی در ملک مسکونی.
- تبدیل ملک مسکونی به مهدکودک.
روش های تغییر کاربری ملک مسکونی
تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری می‌تواند به دو روش صورت گیرد:
- در مواردی که نیاز به به روزرسانی استانداردها برای تجاری‌سازی وجود دارد، ابتدا باید بخشی یا کل واحد مسکونی تخریب و سپس بازسازی شود تا معیارهای لازم از قبیل ایمنی، دسترسی و سایر استانداردهای مربوطه را برآورده سازد.
- در صورتی که واحد مسکونی از پیش استانداردهای مورد نیاز یک واحد تجاری را دارا باشد، تغییر کاربری تنها با دریافت مجوز قانونی امکان‌پذیر است.
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
در این بخش پنج مرحله اصلی تا دریافت مجوز تغییر کاربری ملک را مورد بررسی قرار می دهیم. این پنج مرحله به شرح زیر است:
مرحله اول- مراجعه به دفاتر نوسازی و ثبت درخواست
برای آغاز فرایند تغییر کاربری ملک، شما ابتدا نیازمند مراجعه به یکی از دفاتر خدمات نوسازی هستید. در این دفاتر برای ثبت درخواست تغییر کاربری، فرمی را پر کنید که حاوی اطلاعات فردی شما و جزئیات مربوط به ملک‌تان می‌باشد. در این فرم، جزییات تغییر کاربری مورد نظر از حالت فعلی به حالت جدید را مشخص کنید. پس از تکمیل، این فرم باید به صورت الکترونیکی به مربوطه ارسال شود و شما در انتظار دریافت پاسخ خواهید بود. کلیه این مراحل از طریق سیستم‌های مکانیزه و به شکل آنلاین انجام می‌پذیرد.
(برای مشاهده لیست کامل دفاتر خدمات نوسازی تهران کلیک کنید)
مرحله دوم- بازرسی از ملک و صدور نقشه جدید
پس از ارسال درخواست تغییر کاربری، اداره نوسازی یک بازرس را به محل ملک تعیین شده اعزام می‌کند تا تطابق آن را با اطلاعات ثبت شده در فرم و امکان تغییر کاربری بررسی کند. در صورت وجود تخلفات ویا عدم پرداخت عوارض در ملک، ابتدا باید این موارد برطرف شوند، گاهی برخی از این تخلفات برای پیگیری به اداره معماری و شهرسازی ارجاع داده می‌شود. در نهایت، با صدور دستور نقشه، مالک باید نقشه ساختمانی را متناسب با شرایط تعیین شده در دستور و تحت نظارت دفاتر مهندسی تهیه کند، که شامل جزئیاتی مانند تعداد طبقات و تقسیم‌بندی فضاها می‌شود.
برای مطالعه تکمیلی راجع به عوارض ساختمان کلیک کنید
مرحله سوم- آماده سازی نقشه و دریافت مجوز
پس از دریافت دستور نقشه، مالک موظف است بر اساس ضوابط تعیین شده، نقشه ساختمانی را تهیه کرده و جهت اخذ مجوزهای لازم اقدام نماید. لازم به ذکر است در برخی موارد، تغییر کاربری مستلزم انجام عملیات بازسازی یا افزودن برخی امکانات و تأسیسات به ملک است؛ به عنوان مثال ممکن است نیاز به احداث پارکینگ بزرگتر، فضاهای بهداشتی بیشتر و غیره باشد که باید در نقشه‌ها لحاظ شود.
مرحله چهارم- بررسی نقشه توسط کارشناس
پس از آماده‌سازی نقشه توسط مالک، نقشه به اداره نوسازی ارسال و توسط کارشناسان مربوطه بررسی و کنترل می‌شود. در صورت وجود هرگونه تناقض یا عدم انطباق با ضوابط تعیین شده در دستور نقشه، نقشه باید توسط مالک اصلاح و مجدداً ارسال گردد. همچنین ممکن است نیاز به اخذ مجوزهای تکمیلی از سایر نهادها نیز باشد که باید به صورت الکترونیک انجام پذیرد.
مرحله- پنجم اجرا
پس از تأیید نهایی، مجوز ساخت صادر می‌شود و مالک می‌تواند نسبت به تخریب یا بازسازی اقدام نماید. در صورتی که ضوابط مذکور در دستور نقشه از قبل در ساختمان رعایت شده باشد ممکن است نیازی به تخریب نباشد و مالک می تواند از ملک با کاربری جدید بهره برداری نماید.
هزینه تغییر کاربری ملک
هزینه‌ی تغییر کاربری یک ملک به فاکتورهای گوناگونی چون مکان دقیق بنا، محله و شهری که خانه در آن واقع است، وسعت ملک و دیگر شرایط خاص آن وابسته است. علاوه بر این‌ها، حائز اهمیت است که هر ساله نرخ‌های پایه جدیدی برای این امور مصوب می‌گردند که نمی‌توان قبل از تصویب آنها، هزینه دقیقی را از پیش تعیین کرد. با این حال، بخش قابل توجهی از این هزینه‌ها مانند عوارض مرتبط با نوسازی و مالیات برای ملک، از پیش مشخص بوده و اطلاعات دقیق آنها از طریق مراجعه به شهرداری قابل دسترسی است. در کل موارد زیر جزء هزینه های تغییر کاربری محسوب می شود:
- پرداخت عوارض و مالیات‌های ضروری.
- هزینه‌های خاص تغییر کاربری که نیاز است به شهرداری پرداخت گردد.
- مخارج آماده‌سازی و تایید نقشه‌‌های به‌روز شده ملک.
- هزینه‌های ناشی از تخریب و در صورت نیاز، بازسازی ملک.
استثناهای تغییر کاربری مسکونی
میشه از یه ملک با کاربری مسکونی بهره برداری غیر مسکونی انجام داد.
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفترثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیره.
- براساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی مانعی نداره.
- طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
سخن پایانی
در این مقاله به تفصیل بررسی شده است که کاربری ملک به چه معناست و چگونه کاربری فعلی یک ملک نشان‌دهنده نحوه استفاده از آن است. این اطلاعات همراه با جزئیات دقیق مربوط به مالک و خود ملک، در سندی به نام پروانه ساخت ذکر می‌شوند. برای آنکه بخواهید کاربری یک ملک را تغییر دهید، برای مثال از مسکونی به تجاری، نخست باید تحقیق کنید تا متوجه شوید آیا در آن منطقه توانایی ایجاد ساختمان تجاری وجود دارد یا خیر. هدف از این مقاله ارائه دانش کافی و جامع به خوانندگان درباره فرآیند تغییر کاربری ملک بوده است. برای درک عمیق‌تر و رفع هرگونه پرسشی ممکن است در این زمینه داشته باشید، می‌توانید با مشاوران ما که شامل وکلای مجرب و متخصص در این حوزه هستند، تماس بگیرید و مشاوره اختصاصی دریافت کنید.
