در دهه گذشته ، برخلاف برنامه های توسعه پایدار با ساخت و ساز های مجاز یا غیر مجاز در زمین های کشاورزی و تغییر کاربری آنها مواجه بوده ایم که این مقوله ابعاد گسترده ای در پی دارد که بررسی آنها می پردازیم.
شاید شما هم متوجه تغییر کاربری زمین های کشاورزی علی خصوص در شمال کشور بوده اید .
رشد روز افزون ساخت .و ساز در شمال کشور و افزایش تقاضا برای ساخت و ساز ویلا یا خرید آن ، توجه سازنده ها را به تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی می کند.
اگر ایت تغییر کاربری به صورت غیر مجاز رشد پیدا کند ، بخش عمده ای از زمین های کشاورزی از چرخه تولید محصولات کشاورزی خارج می گردد و به دنبال آن امنیت غذایی ، خودکفایی در عرصه کشاورزی و اشتغال جوانان روستایی مورد تهدید قرار می گیرد. همچنین این مقوله پیامد های دیگری همچون اجتماعی ، فرهنگی اقتصادی به دنبال دارد.
اما روند تغییر کاربری مجاز زمین های کشاورزی چیست؟
در سال 1374 قانون گذار با هدف حفظ کاربری زمین های کشاورزی و حفظ بهره برداری از آن قانونی با عنوان حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات به تصویب رساند.
اما اینکه تصویب این قانون تا چه اندازه موثر واقع گردیده نیازمند بررسی آماری و ارزیابی است که خارج از بحث مقاله است
با این حال و با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات آیا تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی امکان پذیر است یا خیر ؟
مطابق این قانون تغییر کاربری زمین های کشاورزی به جز موراد ضروری ممنوع و غیر قانونی است.
طرح در کمیسیون ماده ۵ استان
تقاضا ها منضم به کروکی موقعیت ملک و استعلام مربوطه باتوجه به نوع کاربری و نامه شهرداری به کمیته کار ماده ۵ استان ارسال و پس از طرح در کمیته موضوع به کمیسیون ماده ۵ استان ارجاع می گردد
کمیسیون پس از رأی گیری نتیجه را طی صورتجلسه ای به شهرداری ارسال می کند
قابل تغییر کاربری نباشد :
مراتب کتباً به مالک اعلام می گردد
قابل تغییر کاربری باشد :
یک نسخه از صورتجلسه در پرونده ملک ضبط می گردد
اما موارد ضروری تغییر کاربری مجاز زمین های کشاورزی به مسکونی به چه صورتی تشخیص داده می شود ؟
باید گفت که تعیین موراد ضروری تغییر کاربری زمین های کشاورزی به عهده کمسیونی است که در آن نمایندگان وزارت خانه های مسکن و شهرسازی، کشاورزی ، جهاد سازندگی و سازمان حفظ محیط زیست و استانداری حضور دارند.
این کمیسیون زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات آن با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار می باشد.
حداکثر دو ماه از تاریخ درخواست تغییر کاربری زمین زراعی توسط مالک یا ذی نفعان آن این کمیسیون تشگیل خواهد شد.
نحوه درخواست تغییرکاربری زمین های کشاورزی به مسکونی
متقاضی ( مالک یا ذی نعفعان زمین کشاورزی ) باید به هنگام مراجعه به جهاد کشاورزی شهرستان موارد زیر را به همراه داشته باشد.
- ارائه و تکمیل درخواست تغییر کاربری زمین
- ارائه مدارک مالکیت
- فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکین) یا فتوکپی وکالت نامه
- ارائه فیش پرداخت شده عوارض نوسازی در صورتی که نوسازی شده باشد
- پوشه
- ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
- ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
- تعیین زمان جهت بازدید توسط کارشناس دفتر فنی
- بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
- بازدیدکارشناس شهرداری ازمحل وتنظیم گزارش وضع موجود
- تکمیل کارت گذربندی
- تعیین کاربری ، حدودتعریض براساس طرح هادی یا جامع یا تفضیلی
- اگر ذینفع مجازبه تغییرکاربری
- الف : نباشد : دلایل مربوط کتباً به ذینفع اعلام میگردد
- ب: باشد:اگرمالک تقاضای تغییر کاربری
- ب-۱: تنظیم توافقنامه با امضاء شهردارو مالک
- ب-۲:تهیه کروکی محل با مقیاس ۵۰۰/۱
- ب- ۳: تهیه استعلام از ادارت مربوطه باتوجه به نوع کاربری ملک
- ب-۴: ارائه عوارضات متعلقه به مالک
- ب-۵: چنانچه مالک متقاضی تغییر کاربری باشد اینکار صرفاً از طریق کمیسیونهای مربوطه استان صورت می گیرد
مدیریت جهاد کشاورزی با بررسی مدارک و درخواست متقاضی ، گزارش ، کروکی و سایر مدارک مروطه را به مدیریت امور اراضی ارسال می نماید.
تشخیص اینکه اراضی مورد ادعا زراعی و باغ است و در خارج از محدوده قانونی شهر یا شهرک قرار گرفته با چه مرجعی است؟
اصولاً تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند.
در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می شود ۸۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته می شود.
شایان ذکر است تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی برای مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند مشمول این عوارض نمی شود.
همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری زمین های کشاورزی مشمول پرداخت این عوارض نمی شود.
نتیجه رای کمیسیون رسیدگی به تغییر کاربری زمین های کشاورزی
در صورت مخالفت کمیسیون توسط دییر کمسیون نتیجه با تغییر کاربری های زمین های کشاورزی متقاضی و دستگاه ذی ربط اعلام می شود.
در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد
توسط دبیرکمیسیون، مجوز لازم صادر میگردد.
در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبیرکمیسیون به مدیریت جهاد کشا ورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون تقویم مستقر در شهرستان ارجاع می گردد.
تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی بدون مجوز چه پیامدی دارد؟
چه مالک و چه متصرف زمین های کشاورزی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری انجام دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا ۳ برابر قیمت این اراضی به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند
و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند،
البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند
به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند.
سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به ۶ ماه تا ۲ سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.
در صورت تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی بدون مجوز و محکومیت متخلف مطابق حکم دادگاه بنا و تاسیسات ساخته شهم تخریب می شود ؟
با معرفی متخلف به مراجع قضایی و با احراز تخلف و اقدامات مغایر قانون ابتدا دستور موقت مبنی بر توقف عملیات و اقدامات خلاف قانون صادرمی شود و سپس برابر مقررات به اتهام رسیدگی و حکم صادر می شود.
در صورت محکومیت متخلف به پرداخت جریمه نقدی، مرجع قانونی مربوط موظف است برابر حکم دادگاه پس از وصول جریمه، مجوز بنا و تاسیسات را صادر کند.
هزینه تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی
برای تغییر کاربری با توجه به شرایط زمین، و قوانین جاری، هزینه های مختلفی ترتئه میشود که ما پیشنهاد میکنیم با مشاوره با وکیل های کجرب موسسه حقوقی دادخواهان مجد در کوتاهترین زمان، به خواسته خود برسید. برای دریافت مشاوره رایگان، شما میتوانید با شماره تماس بگیرید. همچنین میتوانید از طریق فرم مشاوره رایگان، از وکلای ما بخواهید تا در کمترین زمان با شما در تماس باشند.
