تبعات قانونی اجاره ملک مشاع بدون رضایت شرکا

پادکست تبعات قانونی اجاره ملک مشاع بدون رضایت شرکا

ملک مشاع به املاکی گفته می‌شود که در مالکیت چند نفر به صورت مشترک قرار دارد. این مالکیت مشترک می‌تواند ناشی از ارث، خرید مشاعی، وقف و یا سایر طرق قانونی باشد. در چنین شرایطی، هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در ملک، حق مالکیت و بهره‌مندی دارند.

یکی از چالش‌های متداولی که در خصوص املاک مشاع مطرح می‌شود، بحث اجاره این املاک بدون اجازه سایر شرکا است. در این مقاله به بررسی ابعاد حقوقی این موضوع، تبعات قانونی آن و راهکارهای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی خواهیم پرداخت. به خواندن ادامه دهید تا همه چیز را درمورد اجاره ملک مشاع به شما بگوییم.

آیا می توان ملک مشاع را اجاره داد؟

ماده 475 قانون مدنی در خصوص اجاره ملک مشاع عنوان میدارد که اجاره ملک مشاع به طور کلی مجاز است و هیچ منعی برای آن وجود ندارد. این امر بدین معناست که هر یک از شرکا به طور مستقل و بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، مجاز به اجاره سهم خود از ملک مشاع هستند.

با وجود جواز اجاره ملک مشاع، ماده 475 در ادامه مقرر می‌دارد که تسلیم عین مستأجره به عنوان یک تصرف مادی، نیازمند اخذ رضایت از سایر شرکا می‌باشد. به عبارت دیگر، اگرچه شریک می‌تواند به تنهایی اقدام به اجاره سهم خود از ملک مشاع نماید، اما برای تحویل ملک به مستاجر، لازم است رضایت سایر شرکا را نیز جلب کند.

آیا اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک مجاز است؟

قانون مدنی ایران در ماده 575 به صراحت بیان می‌دارد که هر یک از مالکین مشاع تا میزان سهم خود قادر به استفاده آزادانه از مال هستند. لیکن این استفاده نباید در حق دیگر شریک یا شرکا اختلال ایجاد نماید.

با توجه به این ماده قانونی، اجاره ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا از نظر قانونی مجاز نیست. چرا که این امر می‌تواند موجب تضییع حقوق سایر شرکا شده و زمینه بروز اختلافات و دعاوی حقوقی را فراهم نماید.

تبعات قانونی اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک

در صورتی که یکی از شرکا بدون اجازه سایر شرکا اقدام به اجاره ملک مشاع نماید، این امر تبعات قانونی متعددی به دنبال خواهد داشت. از جمله این تبعات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حق فسخ اجاره توسط شریک معترض: سایر شرکا می‌توانند نسبت به اجاره انجام شده بدون رضایت خود معترض شده و تقاضای فسخ اجاره را از دادگاه بنمایند.
• مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر: در صورت فسخ اجاره به دلیل عدم رضایت شرکا، مستاجر موظف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف به سایر شرکا خواهد بود.
• مسئولیت جبران خسارت در صورت ورود آسیب به ملک: در صورتی که به دلیل عدم نظارت کافی، به ملک مشاع آسیب وارد شود، شریکی که بدون اجازه اقدام به اجاره نموده است، مسئول جبران خسارت خواهد بود.

ایا مستاجر امکان فسخ قرارداد را دارد؟

فرض کنید شما ملکی را به صورت مشاع اجاره کرده‌اید. این به این معنی است که صاحبخانه شما (موجر) فقط مالک بخشی از ملک است و سایر شرکا نیز در آن سهم دارند. طبق قانون، برای اینکه شما بتوانید به طور کامل از ملک استفاده کنید، موجر باید از سایر شرکا اجازه بگیرد تا کل ملک را به شما تحویل دهد.

حالا اگر موجر نتواند این اجازه را بگیرد و در نهایت نتواند ملک را به شما تحویل دهد، شما چه کاری می‌توانید انجام دهید؟ شما می‌توانید قرارداد اجاره را فسخ کنید. به این معنی که دیگر نیازی به پرداخت اجاره بها ندارید و می‌توانید از ملک خارج شوید. البته اگر موجر بتواند با جلب رضایت سایر شرکا، ملک را به شما تحویل دهد، شما حق فسخ قرارداد را نخواهید داشت.

تنظیم قرارداد اجاره ملک مشاع

با توجه به آنچه گفته شد، در صورتی که قصد دارید ملک مشاعی را اجاره دهید، لازم است نکات کلیدی زیر را در تنظیم قرارداد اجاره مدنظر قرار دهید:

• تعیین سهم هر شریک در اجاره نامه: در قرارداد اجاره باید سهم هر یک از شرکا در ملک مشاع به طور دقیق مشخص شود.
• قید رضایت یا عدم رضایت سایر شرکا: در صورتی که سایر شرکا با اجاره ملک مشاع موافقت دارند، رضایت آنها باید در قرارداد قید شود. در غیر این صورت، باید عدم رضایت آنها نیز در قرارداد ذکر گردد.
• تعیین تکلیف در صورت بروز اختلاف: در قرارداد اجاره باید تکلیف طرفین در صورت بروز اختلاف در خصوص ملک مشاع مشخص شود.

روش های پیشگیری از اجاره ملک مشاع بدون اجازه

برای پیشگیری از بروز مشکلاتی که در اثر اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک ممکن است به وجود آید، می‌توان از روش‌های زیر استفاده کرد:

• برقراری ارتباط موثر با سایر شرکا: اولین قدم برای پیشگیری از بروز مشکلات، برقراری ارتباط موثر و صمیمی با سایر شرکا است. با گفتگو و توافق با سایر شرکا می‌توان در خصوص نحوه مدیریت و بهره‌برداری از ملک مشاع به یک راه حل مشترک رسید.
• تنظیم قرارداد مدیریت ملک مشاع: تنظیم یک قرارداد جامع و دقیق برای مدیریت ملک مشاع می‌تواند تا حد زیادی از بروز اختلافات و سوءتفاهمات جلوگیری نماید. در این قرارداد باید وظایف و تعهدات هر یک از شرکا به طور شفاف مشخص شود.

داوری و میانجیگری در حل اختلافات ناشی از اجاره ملک مشاع

در صورتی که بین شرکا در خصوص اجاره ملک مشاع اختلاف نظر وجود داشته باشد، می‌توان از روش‌های داوری و میانجیگری برای حل این اختلافات استفاده کرد. داوری و میانجیگری روش‌هایی جایگزین برای مراجعه به دادگاه هستند که می‌توانند در بسیاری از موارد به حل و فصل سریع و کم‌هزینه اختلافات کمک

با چالش‌های حقوقی اجاره ملک مشاع روبرو هستید؟ موسسه حقوقی دادخواهان مجد در کنار شماست!

اجاره ملک مشاع، به دلیل وجود شرکای متعدد و پیچیدگی‌های حقوقی، می‌تواند چالش‌های متعددی را برای موجر و مستاجر به همراه داشته باشد. موسسه حقوقی دادخواهان مجد با بهره‌مندی از تیم مجرب وکلای متخصص در امور املاک و مستغلات، آماده ارائه مشاوره رایگان و راهکارهای عملی برای حل مشکلات شما است. در اسرع وقت با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول