پادکست دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری
دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری به ضوابط و مقرراتی مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی ی در داخل و خارج از محدوده قانونی شهرها می‌پردازد. این دستورالعمل در سال 1374 توسط وزارت مسکن و شهرسازی ابلاغ شده است.
وظایف کمیسیون ماده ۱۴
- رسیدگی به تخلفات مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات
- رسیدگی به تخلفات مربوط به افراز و تفکیک اراضی فاقد مجوز
- تعیین تکلیف اراضی تخلفاتی
- صدور رأی در خصوص جریمه نقدی، قلع و قمع بنا و تغییر کاربری به حالت اولیه
اعضا کمیسیون ماده ۱۴ (کمیسیون زمین شهری)
- نماینده وزارت راه و شهرسازی: رئیس کمیسیون
- نماینده جهاد کشاورزی: دبیر کمیسیون
- نماینده دادگستری
- نماینده شورای اسلامی شهر
- نماینده سازمان مسکن و شهرسازی
نحوه رسیدگی در کمیسیون زمین شهری
ماموران حفاظت اراضی یا جهاد کشاورزی در صورت مشاهده تخلف، گزارشی تهیه و به کمیسیون ماده ۱۴ ارسال می‌کنند .کمیسیون زمین های شهری (کمیسیون مده ۱۴) به گزارش ارسالی و مدارک و مستندات ارائه شده توسط متخلف رسیدگی می‌کند. کمیسیون می‌تواند از محل تخلف بازدید کند و نسبت به جمع آوری مدارک و مستندات اقدام نماید. و در نهایت کمیسیون رأی نهایی را صادر می‌کند.
موارد قابل اعتراض در ماده ۱۴
- رأی کمیسیون در خصوص تغییر کاربری و جریمه نقدی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
- رأی کمیسیون در خصوص تخریب بنا قابل اعتراض در دادگاه های عمومی است.
مفاد دستورالعمل:
الف) باغات داخل محدوده قانونی:
- فضای سبز عمومی: شهرداری می‌تواند با تصویب مراجع مربوطه، باغاتی را که برای فضای سبز عمومی مناسب هستند، تملک و به صورت فضای سبز عمومی نگهداری کند.
- باغات مسکونی:
- حداقل تفکیک: 2000 متر مربع
- تراکم ساختمانی: 20%
- حداکثر سطح اشغال: 10%
- در صورت تمایل مالک به استفاده از تراکم بیشتر، با افزایش مساحت قطعات تفکیکی، اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر داده می‌شود.
- تبصره 1: باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از 2000 متر مربع مساحت داشته باشند نیز مشمول ضوابط فوق می‌شوند.
- تبصره 2: در مورد احداث ساختمان مسکونی، ضوابط مربوط به فاصله بنا از اضلاع زمین و حداکثر تعداد طبقات باید رعایت شود.
- تبصره 3: در مورد کاربری‌های خدماتی مانند هتل، واحدهای تفریحی و ورزشی و فرهنگی، ضوابط این بند باید رعایت شود.
- تبصره 4: با استفاده از مزایای تفکیک مربوط به فضاهای بزرگتر، هرگونه تفکیک بعدی ممنوع است.
مسکونی:
-
- مالکین باغاتی که داوطلبانه 70% از سطح باغ خود را به عنوان فضای سبز عمومی به شهرداری واگذار کنند، می‌توانند از انواع منطقه‌بندی‌های مسکونی استفاده کنند.
- ضوابط مربوط به منطقه‌بندی مسکونی باید رعایت شود.
- تبصره 1: در صورتی که سطح کل باغات بهم پیوسته در یک منطقه شهر کمتر از 20 هزار متر مربع باشد، استفاده از ضوابط این بند فقط در صورت رعایت ضوابط منطقه‌بندی مسکونی همجوار مجاز است.
- تبصره 2: اراضی واگذار شده به شهرداری باید ظرف مدت 15 ماه به پارک تبدیل شوند.
ب) باغات داخل حریم استحفاظی:
- حداقل تفکیک: 2 هکتار
- در هر قطعه باغ احداث یک واحد مسکونی با حداکثر سطح اشغال 150 متر مربع در دو طبقه و یک طبقه زیر زمین مجاز است.
- در باغات موجود کوچکتر از 2 هکتار، احداث واحد مسکونی با حداکثر سطح اشغال 50 متر مربع مجاز است.
ابطال دستورالعمل:
در سال 1378، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قسمت سوم بند الف دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری را به دلیل مغایرت با اصل مالکیت و تسلیط، ابطال کرد.
سخن پایانی
این دستورالعمل ضوابط و مقررات تفکیک و تغییر کاربری باغات و اراضی کشاورزی را در دو محدوده داخل و خارج از حریم شهر تعیین می‌کند. ضوابط مربوط به تراکم ساختمانی، سطح اشغال، تعداد طبقات و … در این دستورالعمل مشخص شده است. مالکین باغاتی که تمایل به استفاده از مزایای این دستورالعمل را دارند، باید ضوابط و مقررات آن را به طور کامل رعایت کنند.
سوالات متداول
به ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی.
مثلا اگر یک کشاورز بخواهد زمینی را که در حال حاضر به کاشت گندم اختصاص دارد به یک مجتمع مسکونی تبدیل کند، باید از ماده ۱۴ قانون زمین شهری تبعیت کند.
رسیدگی به تخلفات مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات، افراز و تفکیک اراضی فاقد مجوز و تعیین تکلیف اراضی تخلفاتی.
مثلا اگر فردی بدون مجوز، باغ خود را به قطعات کوچک‌تری تقسیم کند، کمیسیون ماده ۱۴ وظیفه رسیدگی به این تخلف را دارد.
نماینده وزارت راه و شهرسازی، نماینده جهاد کشاورزی، نماینده دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر و نماینده سازمان مسکن و شهرسازی.
ماموران حفاظت اراضی گزارش تخلف را تهیه و به کمیسیون ارسال می‌کنند و کمیسیون به آن رسیدگی کرده و رأی نهایی را صادر می‌کند.
مثلا اگر گزارشی از تخلف در تغییر کاربری یک زمین کشاورزی به دست ماموران حفاظت برسد، آن را به کمیسیون ارسال می‌کنند و کمیسیون پس از بررسی، رأی نهایی را صادر می‌کند.
در دیوان عدالت اداری.
مثلا اگر فردی از جریمه نقدی تعیین شده توسط کمیسیون ناراضی باشد، می‌تواند به دیوان عدالت اداری اعتراض کند.
در دادگاه‌های عمومی.
مثلا اگر کمیسیون رأی به تخریب یک بنای غیرمجاز بدهد، مالک می‌تواند به دادگاه عمومی اعتراض کند.
با تصویب مراجع مربوطه و نگهداری آن به صورت فضای سبز عمومی.
مثلا اگر شهرداری بخواهد یک باغ را به پارک عمومی تبدیل کند، باید از مراجع مربوطه مجوز بگیرد و سپس آن را تملک کند.
۲۰۰۰ متر مربع.
مثلا اگر کسی بخواهد باغی در داخل محدوده قانونی شهر را تفکیک کند، هر قطعه باید حداقل ۲۰۰۰ متر مربع باشد.
۲۰ درصد.
مثلا اگر یک باغ مسکونی ۵۰۰۰ متر مربع باشد، حداکثر ۱۰۰۰ متر مربع از آن می‌تواند به ساخت‌وساز اختصاص یابد.
باید مساحت قطعات تفکیکی را افزایش دهد تا اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر داده شود.
مثلا اگر مالک بخواهد در باغ خود ساختمان بلندتری بسازد، باید قطعات بزرگتری را ایجاد کند.
حداقل تفکیک ۲ هکتار، احداث یک واحد مسکونی با حداکثر سطح اشغال ۱۵۰ متر مربع در دو طبقه و یک طبقه زیر زمین.
مثلا اگر کسی باغی در حریم استحفاظی شهر داشته باشد، می‌تواند یک واحد مسکونی به مساحت ۱۵۰ متر مربع با دو طبقه و یک طبقه زیر زمین در آن احداث کند.
حداکثر سطح اشغال ۵۰ متر مربع.
مثلا اگر باغی کمتر از ۲ هکتار باشد، مالک می‌تواند یک واحد مسکونی کوچک به مساحت ۵۰ متر مربع در آن بسازد.
به دلیل مغایرت با اصل مالکیت و تسلیط توسط هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری تصمیم گرفت که دستورالعمل ماده ۱۴ به حقوق مالکیت افراد احترام نمی‌گذارد و بنابراین آن را ابطال کرد.
