پادکست شرایط و مراحل دریافت حکم تخلیه فوری
صدور فوری دستور تخلیه برای ملک اجاره‌ای وقتی امکان‌پذیر است که قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر با رعایت مقررات قانونی مربوط به روابط موجر و مستاجر، که در سال 1376 وضع شده، تنظیم گردیده باشد. چنانچه این قرارداد در زمان تعیین‌شده به اتمام برسد و مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، موجر (صاحبخانه) مجاز است تا بر اساس ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، درخواست حکم فوری تخلیه ملک را نماید. وی می‌تواند حکم مورد نظر را ظرف مدت یک هفته از شورا اخذ کند. علاوه بر این موارد، با عنایت به مصوبات جدید پیرامون تمدید خودکار قرارداد اجاره، احتمال دارد که درخواست دستور تخلیه فوری تنها در صورتی اجرایی می‌شود که موجر و مستاجر در قرارداد خود برای عدم اعمال قاعده‌ی تمدید خودکار اجاره توافق کرده باشند.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
دستور تخلیه معمولا زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره‌نامه به سر رسیده و مستاجر از ترک ملک خودداری می‌کند، البته صدور دستور تخلیه منوط به این است که این قرارداد به امضای دو شاهد رسیده باشد. در این حالت، مالک می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه را به شورای حل اختلاف ارائه دهد. دستور تخلیه ملک قطعی است و فرصتی برای اعتراض مستاجر در نظر گرفته نمی‌شود. این فرآیند معمولاً نسبت به روال حکم تخلیه سریعتر است.
از سوی دیگر، اگر مدت قرارداد اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد و یا هیچ شاهدی قرارداد را امضا نکرده باشند، مالک باید به دادگاه مراجعه کند و با ارائه درخواست حکم تخلیه، از دادگاه بخواهد تا مراحل رسیدگی قانونی را آغاز کند. برخلاف صدور دستور تخلیه، صدور حکم تخلیه از سوی دادگاه قطعی نبوده و به مستاجر اجازه داده می‌شود تا طی 20 روز پس از ابلاغ حکم، اعتراض و درخواست تجدیدنظر ارائه دهد.
به عبارت دیگر، دستور تخلیه راهکار قانونی پیش‌بینی‌شده برای مواقعی است که شرایط قرارداد اجاره به دقت رعایت شده و مستندات مربوطه موجود است، در حالی که حکم تخلیه زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که نیاز است دادگاه مسیر قانونی را برای تخلیه یک ملک طی کند، که این فرآیند می‌تواند زمان‌بر باشد.
بیشتر بخوانید: تنظیم قرارداد اجاره
قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶
برای اینکه یک دعوا در دستگاه قضایی قابل پیگیری باشد و در نهایت منجر به صدور حکم به نفع متقاضی گردد، ضروری است که تمامی شرایط ویژه‌ای که قانون پیش‌بینی کرده، رعایت شود. در قلمرو دعاوی تخلیه املاک اجاره ای، اطمینان از وجود شرایط معین در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ ضروری است تا مالک بتواند حکم تخلیه فوری مستاجر را دریافت کند.
قبل از ۱۳۷۶، تخلیه املاک اجاره ای با فرآیندهای طولانی دادرسی دنبال می‌شد، که شامل طرح دعوا در دادگاه و طی کردن مراحل متعدد بود. اما، قانون‌گذار در این سال با تصویب و ابلاغ قانون موجر و مستاجر، امکان دریافت حکم تخلیه به صورت فوری را مهیا کرد. تحت این قانون، موجرین می‌توانند در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره و بروز شرایط خاص، درخواست تخلیه فوری املاک خود را مطرح نمایند و ظرف دوره زمانی کوتاهی ملک را از مستاجر بازپس گیرند.
با درک مفهوم حکم و دستور تخلیه فوری، حال به شرایط قانونی ضروری برای دریافت این حکم می‌پردازیم که در مواد ۲، ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستاجر تاکید شده است. در هر حال، یک نکته حیاتی که نباید نادیده گرفته شود این است که به منظور بهره‌مندی از فرآیند تخلیه فوری، لازم است قرارداد اجاره پس از مصوبه سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد.
مراجع رسیدگی به پرونده تخلیه ملک
رسیدگی به دعاوی تخلیه و صدور حکم، تابع شرایط و مقررات خاصی است که تحت آنها، نهاد مسئول برای بررسی و اتخاذ تصمیم مشخص می‌شود. چگونگی تعیین این نهاد بر اساس موضوع و شرایط اجاره متغیر است:
الف- شورای حل اختلاف: این نهاد برای رسیدگی به دعاوی تخلیه املاک مسکونی و تجاری که فاقد حق کسب، پیشه یا سرقفلی هستند مسئول است. شورای حل اختلاف به طور معمول برای مواردی که در چارچوب قانون روابط موجر و مستاجر قرار دارند و نیازمند تسریع در رسیدگی هستند، مناسب است.
ب- دادگاه عمومی حقوقی: دادگاه‌های عمومی حقوقی صالح به رسیدگی برای سایر حالات تخلیه و همچنین مورادی که شامل مطالبات معوقه اجاره‌بها یا اجرت المثل دوره تصرف با مبلغی بیش از 20 میلیون تومان می‌باشند، هستند. این نهاد بر اساس مکان واقعی ملک مذکور واجد صلاحیت است و به موجب قانون بررسی عمقی‌تر و دقیق‌تری از شرایط و ادله طرح شده انجام می‌دهد.
در نتیجه، درخواست کنندگان حکم تخلیه باید با توجه به نوع و شرایط خاص دعوا، به نهاد صالح مراجعه نمایند تا از روند قانونی و مناسب برای رسیدگی و دریافت حکم استفاده کنند.
شرایط تخلیه فوری ملک اجاره ای
برای امکان تخلیه فوری یک ملک استیجاری، مجموعه‌ای از شرایط قانونی پیش‌بینی شده است که لازم است تمامی آنها به طور کامل رعایت شوند:
- قرارداد اجاره باید به نحو مکتوب و درست تدوین شده باشد تا از لحاظ قانونی قابل استناد و اعتبار باشد.
- بایستی یک دوره زمانی معین و مشخص برای اجاره‌نامه تعیین و در آن ذکر شده باشد.
- دوره تعیین شده قرارداد اجاره باید به پایان رسیده باشد تا امکان درخواست تخلیه فوری ممکن شود.
- قرارداد باید حداقل در دو نسخه تنظیم شده و توسط هر دو طرف امضاء شود. این امر از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است زیرا نه تنها اطمینان از پذیرش و آگاهی طرفین از تعهدات خود را فراهم می‌کند، بلکه امکان جعل یا دستکاری در محتوای قرارداد را کاهش می‌دهد.
- حضور و امضای دو شاهد معتبر در هنگام تدوین و امضای قرارداد از الزامات دیگر است تا از این طریق، صحت و سلامت فرایند عقد قرارداد تائید شود.
- موجر باید ودیعه دریافتی از مستاجر را در حسابی مخصوص در دادگستری سپرده‌گذاری کرده باشد که این امر نشان‌دهنده حسن نیت و پیش‌بینی تسویه حساب‌های احتمالی است.
چنانچه این موارد به دقت رعایت شوند، مسیر برای صدور یک دستور تخلیه فوری توسط مراجع قضایی مثل شورای حل اختلاف هموار شده و می‌توان انتظار داشت که حکم مورد نظر ظرف یک هفته از زمان تقدیم درخواست صادر و به اجرا گذاشته شود.
مراحل دریافت حکم تخلیه فوری
برای اجرای فوری دستور تخلیه، فرآیند قانونی مشخصی باید دنبال شود که شامل چندین مرحله است:
۱) در ابتدا، فرد متقاضی باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست تخلیه ملک را ثبت کند، البته این مرحله در صورتی لازم است که سند اجاره به صورت عادی و غیررسمی تنظیم شده باشد.
۲) متعاقباً، باید با مراجعه به شورای حل اختلاف، پروسه‌ی پیگیری و صدور دستور تخلیه را دنبال کند. این گام نیز مرتبط با دعاوی مربوط به اسناد اجاره‌ای است که به صورت عادی تنظیم شده‌اند.
۳) پس از دریافت دستور تخلیه از شورا، متقاضی باید به اجرای احکام شوراهای حل اختلاف مراجعه کند تا مراحل اجرایی دستور آغاز شود.
۴) در نهایت، مامور اجرایی به همراه دادورز (مامور اجرای دادگستری) و در صورت نیاز و تشخیص، نیروهای پلیس برای اطمینان از تخلیه بدون مشکل، به محل ملک مراجعه می‌کنند و دستور تخلیه را اجرا می‌نمایند.
۵) اما در صورتی که سند اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، کلیه مراحل به وسیله دفترخانه اسناد رسمی که سند اجاره را تنظیم کرده و اداره اجرای ثبت انجام می‌گیرد.
همچنین، ارائه ادله و مستندات کافی برای اثبات ادعای تخلیه و همچنین میزان پیگیری و دقت دادخواست‌دهنده در دنبال کردن روند قانونی یاد شده، تأثیر مستقیم در سرعت و نتیجه احتمالی پروسه دارد. گاهی اوقات، باید به نکات فنی مد نظر دادگاه‌ها و شوراهای حل اختلاف نیز توجه شود که می‌تواند شامل مواردی مثل شرایط خاص ملک، تعهدات طرفین و سایر شرایط مرتبط می‌شود. در هر مرحله، رعایت دقیق قانون و شیوه‌های تعریف شده برای ثبت و پیگیری اهمیت دارد تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده پیشگیری شود.
سخن پایانی
برای دریافت حکم تخلیه فوری ملک، مشاوره با یک وکیل ملکی خبره برای اطمینان از رعایت مراحل قانونی و افزیش شانس موفقیت در دعوا ضروری است. یک وکیل مجرب می‌تواند از وقوع اشتباهات قانونی جلوگیری کرده و با صرفه‌جویی در زمان و هزینه نتایج را به نفع شما رقم بزند. در این راستا، موسسه حقوقی دادخواهان مجد می‌تواند به عنوان مشاور شما عمل کند تا مطمئن شوید که تمامی جنبه‌های فرآیند قانونی با دقت دنبال می‌شوند.
