در حقوق ایران، یکی از عقود پرکاربرد که نقش بسیاری در معاملات و تبادلات اقتصادی افراد دارد، عقد بیع است. این عقد به طور گسترده‌ای در امور تجاری، خرید و فروش املاک، کالاها و خدمات مورد استفاده قرار می‌گیرد. از آنجا که اساس هر معامله‌ای به درستی انجام شدن آن بستگی دارد، ضروری است که شرایط و ضوابط مربوط به صحت این عقد رعایت گردد. یکی از اصول مهم در عقد بیع، مالکیت طرفین بر مال مورد معامله است.
بر اساس این اصل، برای اینکه معامله‌ای از نظر قانونی معتبر و صحیح باشد، طرفین باید مال مورد معامله را یا خودشان مالک باشند یا به نمایندگی از سوی مالک حقیقی (مثل وکیل یا ولی) اقدام به این معامله نمایند. در این مقاله به بررسی مفهوم مستحق للغیر بودن مبیع و ثمن، آثار حقوقی آن، روش‌های اثبات، مسئولیت فروشنده و تفاوت آن با معامله فضولی خواهیم پرداخت.
مال مستحق للغیر چیست؟
با این حال، ممکن است در برخی از معاملات، مال مورد معامله به اشتباه یا به دلیل عدم توجه کافی، مستحق للغیر باشد. اصطلاح “مستحق للغیر” به معنای این است که مال یا منافع آن که در معامله به فروش می‌رسد، در واقع متعلق به شخص ثالثی است، نه فردی که در آن زمان اقدام به معامله با آن مال می‌کند. به عبارت ساده‌تر، در این حالت مال مورد معامله متعلق به شخص دیگری است و فروشنده یا ناقل، هیچگونه مالکیتی بر آن ندارد.
طبق قانون مدنی ایران، در صورتی که مالی که مورد معامله قرار می‌گیرد، متعلق به دیگری باشد و این موضوع پس از وقوع معامله روشن شود، گفته می‌شود که آن مال “مستحق للغیر” است. به عبارت دیگر، وقتی مالکیت آن مال به فردی غیر از ناقل تعلق دارد، این وضعیت باعث می‌شود که معامله باطل و از نظر قانونی بی‌اثر باشد.
روش‌های اثبات مستحق للغیر بودن مال
برای اثبات اینکه مال مستحق للغیر است، روش‌ها و ادله مختلفی وجود دارد که در قانون مدنی ایران پیش‌بینی شده است. در ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، به پنج دلیل برای اثبات دعوا اشاره شده است:
- اقرار: اگر فردی اقرار کند که مال مورد معامله متعلق به شخص دیگری است، این اقرار می‌تواند به عنوان دلیلی برای اثبات مستحق للغیر بودن مال مورد نظر باشد. البته این اقرار باید با شرایط خاصی مانند عقل، بلوغ، قاصد بودن و اختیار کامل فرد صادر شود.
- اسناد کتبی: اسناد رسمی و عادی می‌توانند به عنوان دلیل محکمه‌پسند برای اثبات مالکیت واقعی مال یا مستحق للغیر بودن آن استفاده شوند. به خصوص اسناد رسمی مانند سند مالکیت یا قرارداد رسمی می‌توانند اعتبار بیشتری داشته باشند.
- شهادت: شهادت شاهدان در دادرسی‌ها و ارائه گواهی از اشخاص دیگر نیز می‌تواند به اثبات مستحق للغیر بودن مال کمک کند.
- امارات: امارات به اوضاع و احوالی گفته می‌شود که به طور غیرمستقیم و از طریق شواهد موجود، به اثبات یک حقیقت می‌پردازد.
- قسم (سوگند): قسم ممکن است در مواقعی که اثبات حقیقت از سایر طرق ممکن نباشد، در دعوی استفاده شود تا ادعای یکی از طرفین را تثبیت کند.
آثار مستحق للغیر بودن مبیع و ثمن
مهم‌ترین اثر مستحق للغیر بودن مبیع و ثمن، مسئولیت قانونی فروشنده (بایع) در قبال خسارت‌هایی است که ممکن است به خریدار وارد شود. در صورتی که مال مورد معامله، مستحق للغیر باشد، فروشنده موظف است که خسارات وارده به خریدار را جبران کند. در قانون مدنی، ماده ۳۹۰ به وضوح بیان می‌کند که در صورتی که ثمن مبیع یا خود مبیع مستحق للغیر درآید، فروشنده (بایع) مسئول جبران خسارات وارده به خریدار است، حتی اگر به صورت صریح در قرارداد ذکر نشده باشد.
یکی از مهم‌ترین نکات این است که ضمان بایع تنها در مواردی نیست که تمام مال مستحق للغیر درآید، بلکه اگر تنها بخشی از مال مستحق للغیر باشد، بایع به اندازه همان بخش از مال که مستحق للغیر شده، مسئول خواهد بود. این بدین معنی است که اگر مثلا یک قطعه زمین به فروش رفته و بخشی از آن متعلق به شخص ثالث باشد، فروشنده مسئول جبران ضرر و زیان خریدار به همان اندازه خواهد بود.
از دیگر آثار مستحق للغیر بودن مال، لزوم بازگرداندن ثمن مبیع توسط فروشنده است. در صورتی که مشتری پس از انجام معامله متوجه شود که مال مستحق للغیر است و هیچ اطلاعی از این موضوع نداشته است، می‌تواند خواهان بازگشت مبلغ پرداختی خود شود.
ابطال معامله به دلیل مستحق للغیر بودن
یکی از پرسش‌های مهم در این زمینه این است که آیا معامله‌ای که به خاطر مستحق للغیر بودن مبیع باطل می‌شود، باید ابطال گردد یا خیر؟ طبق ماده ۳۴۵ قانون مدنی، به محض اینکه معلوم شود که مال مورد معامله مستحق للغیر است، معامله به دلیل فقدان اهلیت فروشنده (که حق تصرف در مال متعلق به خود را نداشته است) باطل می‌باشد.
البته این ابطال می‌تواند از سوی مشتری یا مالک مال اصلی درخواست شود. در صورتی که مشتری از این موضوع مطلع باشد، می‌تواند از بایع درخواست ابطال معامله را داشته باشد. در مواردی که بایع از مسئولیت‌های قانونی خود سر باز بزند، مشتری می‌تواند از طریق دادگاه اقدام کند تا معامله باطل و خسارت وارده جبران شود.
تفاوت معامله فضولی با مستحق للغیر بودن
یکی از موضوعات مهم که در این زمینه مورد سوال قرار می‌گیرد، تفاوت بین معامله فضولی و معامله مستحق للغیر است. معامله فضولی به معامله‌ای اطلاق می‌شود که فردی بدون اجازه مالک مال، اقدام به معامله آن مال می‌کند. در حالی که مستحق للغیر بودن به معنای این است که مال متعلق به شخص دیگری است و در ابتدا تصور می‌شود که مالکیت مال به ناقل تعلق دارد.
در معامله فضولی، مالک مال می‌تواند پس از انجام معامله، با تایید یا رد آن، نظر خود را اعلام کند و معامله را صحیح یا باطل اعلام کند. اما در مورد مستحق للغیر بودن، معامله به خودی خود باطل است چرا که فروشنده هیچگونه مالکیتی بر مال نداشته است.
نمونه دادخواست مستحق للغیر درآمدن مبیع
خواهان: خریدار قطعه زمین/ آپارتمان / ……
خوانده: فروشنده……
وکیل:
خواسته:
۱. اعلام بطلان معامله ۲. استرداد ثمن معامله ( معامله منعقد شده مورخه. ) ۳. مطالبه خسارت( کاهش ارزش ثمن و جبران خسارت و غرامت وارده به جهت مستحق اللغیر در آمدن قطعه زمین و خسارت تاخیر تادیه تا زمان اجرای حکم) ۴. مطالبه خسارات دادرسی ۵. حق الوکاله وکیل
دلایل:بیع نامه، دادنامه دادگاه، وکالت نامه وکیل
متن:
ریاست محترم دادگستری شهرستان
با سلام و احترام، اینجانب به وکالت از خواهان به استحضار عالی می‌رسانم:
۱. موکل اینجانب به موجب مبایعه نامه مورخه. اقدام به خرید یک قطعه زمین با مشخصات. از خوانده محترم می‌نماید و ثمن معامله آن را نیز پرداخت نموده است.
۲. به موجب دادنامه به شماره. از شعبه محترم. خوانده محترم ملک را قبل از تنظیم مبایعه نامه مذکور به شخص دیگری منتقل نموده است.
۳. بنابراین با توجه به ماده ۳۶۵ قانون مدنی که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و خوانده محترم در زمان انعقاد بیع مالک نبوده است و خوانده مسئول ضمان درک معامله بوده و به استناد ماده ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی ضامن می‌باشد.
فلذا به موجب دادخواست تقدیمی به لحاظ مستحق للغیر درآمدن مبیع از شما ریاست محترم تقاضا ۱. تایید بطلان معامله ۲. استرداد ثمن معامله ۳. خسارت کاهش ارزش ثمن ۴. مطالبه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعا می‌باشد.
با تجدید احترام
سخن پایانی
در نهایت، موضوع مستحق للغیر بودن در معاملات و قراردادهای بیع یکی از مسائل مهم و پیچیده در حقوق مدنی ایران است. این وضعیت می‌تواند منجر به بطلان معامله و ورود خسارات مالی به خریدار گردد. لذا لازم است که افراد پیش از انجام هرگونه معامله، از وضعیت قانونی و مالکیتی مال مورد نظر اطمینان حاصل کنند. همچنین، آگاهی از شیوه‌های اثبات مستحق للغیر بودن و آثار آن می‌تواند به شما در جلوگیری از وقوع مشکلات حقوقی کمک نماید. در صورتی که چنین مشکلاتی بروز کند، بهتر است که از مشاوره حقوقی تخصصی استفاده کنید .
برای دریافت مشاوره و راهنمایی‌های دقیق‌تر در زمینه حقوقی، می‌توانید با موسسه حقوقی دادخواهان مجد تماس حاصل فرمایید.
سوالات متداول:
یعنی مالی که فروخته شده متعلق به شخص دیگری غیر از فروشنده باشد.
خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و خسارت بگیرد.
بله، زیرا معامله نسبت به مالک اصلی غیرنافذ است.
بله، در حالت دوم، پولی که خریدار داده، متعلق به شخص دیگری است.
