شرایط و مراحل تفکیک زمین

تفکیک زمین یک اصطلاح بسیار کلی بوده در زمینه های مختلف روستایی و شهری و املاک معنا و مفهوم خاص خود را دارد.  اصطلاح تفکیک به فرآیند تقسیم و قطعه بندی زمین گفته می شود.  در طی این فرآیند، زمین به قطعات کوچک‌تری تقسیم می شود. که این مسئله در مفهوم شهری و شهرداری شامل کاربری زمین مثل اختصاص به پارک، کوچه و خیابان و غیره است ولی در مفهوم املاک بناها به معنای تفکیک مالکیت اراضی نیز است. البته در مفهوم شهری و روستایی نیز بار حقوقی خود را دارد با تفکیک زمین امکان دارد ملکی که متعلق به اشخاص حقیقی یا همان مالکان خصوصی است در خدمت عموم یا برای استفاده عمومی اختصاص یابد. البته در ابعاد کلان تر تفکیک اراضی کشاورزی و حتی انقلاب سفید و منافع و ضرر های این حرکت را نیز مشمول می گردد.

تعریف تفکیک به لحاظ حقوقی

ریشه کلمه تفکیک از فک یا همان قطعه قطعه کردن اجزاء از یک کل است.  در اصطلاح حقوق ثبتی یعنی جدا کردن و قطعه بندی اموال غیر منقول مثل زمین یا ملک به قطعات کوچک تر است.  در واقع جهت ساده شدن تعریف تفکیک می توان چنین بیان کرد که وقتی شما اصطلاح قطعه زمین را می شنوید یعنی نتیجه تفکیک را درک می کنید چراکه قطعه زمین به معنای یک واحد از ملک یا زمینی است که عمل تفکیک در آن صورت گرفته است.

نکات مهم تعریف تفکیک

در این تعریف چند نکته جالب وجود داردکه می بایست مالکان و خریداران محترم به آنها توجه نمایند.

• تفکیک فقط در مورد اموال منقول مثل مغازه، فروشگاه، دکان،آپارتمان، مجتمع، زمین و از این قبیل مصداق دارد و در مورد اموال منقولی چون ماشین و فرش و طلا و غیره صدق نمی کند.
• مساله بعدی اینکه چند نفر مالک مشمول موضوع تفکیک نمی شوند و این موضوع مهمترین موضوع حقوقی است که نیازمند مشورت با وکلای حاذق است.
• زمانی ملک مشاعی است، برای تفکیک ابتدا می بایست، افراز شود( این اصطلاح در ادامه تشریح خواهد شد).
• برای تفکیک ملک باید سند مالکیت رسمی یا عادی وجود داشته باشد.
• مسئولیت تفکیک ملک سند دار به عهده اداره ثبت محل وقوع ملک است یعنی همان مکانی که ملک قرار گرفته باشد نزدیک ترین اداره ثبت همان محله یا منطقه می تواند مساله تفکیک را انجام دهد.
• مرجع رسیدگی به املاک فاقد سند رسمی یا منگوله دار بازهم دادگاه همان منطقه یا محلی است که ملک در آن واقع شده است.
• موضوع تفکیک مطابق قوانین جدید ایران متفاوت از موضوع افراز است که به معنای تقسیم ملک تفکیک شده به افراد است. در در تفکیک اشاعه و مشاع بودن ضرورت ندارد ولی در افراز مشاعی ضرورت دارد.
• به عبارت ساده تر در تفکیک، یک نفر می تواند ملک خود را به قطعات متعدی که قانونا مقدور است تقسیم نماید ولی در افراز حتما باید حداقل دو نفر مالک باشد.
• در موقع تفکیک ملک باید مطابق تثبیت حدود ملک که در سند و دفتر املاک قید شده انجام دگیرد تا مطابق ماده 22 قانون ثیت تحدید حدود املاک مجاور صورت نگرفته باشد، باید نماینده و نقشه بردار ثبت باید این انطباق را تایید نمایند.
• اداره ثبت وظیفه دارد تا نقشه تفکیکی اراضی را تهیه و به مالک ارائه دهد.

تعریف ملک مشاع

از آنجائی که برای فهم تفاوت افراز با تفکیک مشاعی بودن ملک اهمیت دارد لذا در ذیل به تعریف ملک مشاع  خواهیم پرداخت. ملک مشاع یعنی ملکی که چند مالک دارد یا حداقل دو مالک دارد و مالکیت هرکدام مطابق اشاعه می باشد.  اشاعه در حقوق معنای متفاوت از علوم دیگر مثل جامعه شناسی دارد. اشاعه یا مشاعات مطابق قانون مدنی یعنی اجتماع حقوق مالکین و صاحبان متعدد در شی یا ملکی واحد است به نحو اشاعه است ولی به معنای کسب منفعت از آن مشاعات نیست.

به عبارت دیگرف در ملک مشاع هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد. اشاعه در ملک نیز انواعی دارد و بعضاً اختیاری یعنی با اراده و تصمیم خود افراد ایجاد می شود و بعضاً قهری است یعنی بدون اراده آنها است. در اشاعه قهری مالک به میل خود قسمتی از ملک خود را به شخص یا اشخاص دیگری منتقل می کند و این انتقال آغاز مالکیت مشاعی است. این مساله مثال دیگری هم دارد اگر چندین فرد یک ملک شش دانگ را به صورت شریکی بخرند سهام آنها به صورت مشاعی تقسیم خواهد شد. اشاعه قهری معمولاً شامل اموال ماترکه یا ارثیه افراد است یعنی بعد از فوت مالک مایملک او به نحو اشاعه تقسیم خواهد شد.

تفاوت تفکیک و افراز

در مطالب فوق الذکر، مفهوم تفکیک شرح داده شد که در ادامه ابتدا تعریف افراز بیان خواهد شکل و بعد تفاوت های این دو مفهوم تقریبا نزدیک به هم.

افراز در لغت جدا کرد چیزی از چیز دیگر و یا جدا کردن چیری برای شخصی است. افراز از لحاظ حقوقی عبارت است از  دعوی شریک یا شرکای ملک مشاع جهت تعیین سهم  هریک از آنها است. به عبارت دیگر جدا نمودن سهم هریک است شرکا است.  لذا می توان حدس زد که بزرگترین تفاوت تفکیک با افراز این است که در تفکیک دعوی بر سر سهم القدر نیست یک مالک هم می تواند ملک خود را تفکیک نماید ولی در افراز ملک مشاعی و دعوی بر سر سهم القدر و چگونگی ثبت حدود آن است. در افراز به دلیل اینکه مساله حق و تشخیص حقوق مالکیت واقعی افراد مطرح است یک موضوعی قضایی است که در صورتیکه از طرف مالکین شکایتی مبنی بر عدم تفاهم بر موضوع مشاع مطرح شود می بایست از طریق قضایی پیگیری نمود. اگر افراد شکایتی از ملک مشاع خود نداشتند مالکین مشاعی می توانند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کنند و با ارائه سند مالکیت خود صاحب سند شش دانک قطعه اختصاصی خود گردند.

از دیگر تفاوت های مهم تفکیک و افراز این است که تفکیک با رضایت مالک یا مالکان انجام می گیرد ولی افراز  به دلیل عدم رضایت و تفاهم مالکان انجام می گیرد و قصد افراز قطع شدن حالت اشتراک است. همچنین در تفکیک موضوع رسیدن به ششدانگ و مقدار سهم القدر نیست که در افراز عکس این موصوع صادق است. به عبارت دیگر تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز  تقسیم ملک توام با سهم القدر هر کدام از مالکین است. البته موضوعات تفکیک و افراز و سایر مباحث ملکی اگر توسط دفاتر و موسسات حقوقی انجام گیرد، می تواند تداوم بخش دوستی ها باشد و این یک پیشنهاد نیست بلکه یک سبک زندگی مبتنی بر علم و قانون و قاعده است.

سوالات متداول