خرید زمین کشاورزی به عنوان روشی برای سرمایه گذاری و کسب درآمد از گذشته تا کنون مورد توجه بوده است. هنگام خرید زمین کشاورزی علاوه بر نکات مربوط به زمین، شرایط اقلیمی و نوع محصولی که قصد کشت آن را دارید باید به مسائل حقوقی خرید زمین نیز دقت داشته باشید. عدم توجه به نکات حقوقی خرید زمین کشاورزی می تواند منجر به از دست رفتن سرمایه شود. در این مقاله قصد داریم مهمترین نکات حقوقی خرید زمین کشاورزی را بررسی نماییم. از شما خوانندگان گرامی دعوت می کنیم تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
نکات حقوقی که هنگام خرید زمین کشاورزی باید به آن توجه کنید:
مواردی که در ادامه این مطلب ذکر می شود را به عنوان چک لیست خرید زمین کشاورزی در نظر بگیرید. از هیچ یک از موارد ذکر شده قافل نشوید و تمام نکات را رعایت کنید. و در صورت نیاز به مشاوره برای خرید زمین با کارشناسان ما در موسسه حقوقی دادخواهان مجد تماس بگیرید.
احراز هویت مالک زمین
گام اول و بسیار حیاتی در خرید زمین کشاورزی، احراز هویت فروشنده و دریافت گواهی‌های اثبات مالکیت است. با استعلام سند مالکیت زمین می توانید از وضعیت حقوقی ملک و وضعیت فروشنده مطلع شوید. توجه داشته باشید که سند ملک نباید در رهن و وثیقه باشد. حتما از غصبی نبودن ملک و فروش مال غیر اطمینان حاصل کنید. با اهالی روستا و مالکان زمین های مجاور ارتباطی دوستانه برقرار کنید و تا جای ممکن تحقیق کنید.
کاربری زمین باید مشخص باشد
مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های خارج از بافت شهری و روستایی باید اطلاع داشته باشند که اگر به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه، تغییر کاربری زمین کشاورزی خود را انجام دهند، این اقدام ممکن است به عنوان یک جرم محسوب شده و با مجازات همراه باشد.
مشخصات زمین در قرارداد ثبت شود
درج اطلاعات کامل زمین در قرارداد نکته حیاتی است که باید به آن دقت شود. این اطلاعات شامل جزئیات دقیقی از وضعیت و مشخصات زمین است که می‌تواند تأثیر مستقیم بر اعتبار و اطمینان از معامله داشته باشد. این اطلاعات شامل مساحت دقیق زمین، مرزها و مشخصات جغرافیایی، کاربری اراضی، محدودیت‌های احتمالی مرتبط با استفاده از زمین و هر گونه اطلاعات مربوط به ویژگی‌های طبیعی و محیطی زمین می‌شود.
استعلام ملک از اداره منابع طبیعی
برای استعلام ملک به اداره منابع طبیعی مراجعه نمایید و اطمینان حاصل کنید که زمین مورد نظر دولتی یا مرتع نباشد و در حریم جنگل، رودخانه، سد و موارد مشابه واقع نشده است. زمین مورد نظر باید فاقد هر گونه مشکلات حقوقی مرتبط با منابع طبیعی باشد.
استعلام از اداره کشاورزی
حتماً از اداره کشاورزی، برای انتقال ملک، استعلام بگیرید تا اطمینان حاصل شود زمین مصادره‌ای نبوده و از حقوقی مشکل اساسی ندارد. همچنین، حائز اهمیت است که کاربری دقیق این ملک نیز احراز گردد.
استعلام از اداره راه
زمین‌هایی که به لبه جاده مجاور هستند، باید فاصله حریم قانونی مشخصی را رعایت کنند. برای اطمینان از عدم وجود تداخل با طرح توسعه و راهسازی جاده، لازم است از اداره راه، استعلام مرتبط را دریافت کنید.
مجوزهای آبیاری زمین
در متن قرارداد، ضروری است به سهم آب زمین و مجوز آبیاری اهمیت داده شود. این اطلاعات می‌توانند تاثیر زیادی بر مدیریت و بهره‌وری از زمین داشته باشند. همچنین، مجوز آبیاری نیز باید به‌وضوح در قرارداد ذکر شود تا اطمینان حاصل شود که زمین مورد نظر مجوزهای لازم را برای استفاده از منابع آب دارد.
نوع سند باید در قولنامه ذکر شود
برخی از این زمین‌ها دارای سند تک‌برگ یا منگوله‌دار و یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند، در حالی که برخی دیگر قولنامه‌ای هستند. وضعیت سند مالکیت زمین باید در توضیحات قولنامه ذکر شود.
ممنوع المعامله نبودن مالک را استعلام بگیرید
اگر زمین یا باغ دارای سند مالکیت است، پیش از انجام قرارداد، از طریق دفترخانه اداره ثبت، درخصوص عدم توقیف ملک یا عدم ممنوعیت معامله از سوی مالک یا وکیل، استعلام کنید. نکته مهم دیگر که باید قرارداد ذکر کنید حق پشیمانی است.
حق فسخ در صورت عدم پرداخت مبلغ
بر اساس این بند از قرارداد، توافق شده است که در صورتی که هر یک از چک‌ها به هر دلیلی در زمان ارائه به بانک پرداخت نشود، قرارداد و فروش به صورت خودکار باطل خواهد شد. در نتیجه، فروشنده مجاز به انتقال ملک به شخص دیگر می‌شود. در این حالت، مبلغ پرداختی توسط خریدار تنها با کسر ۱۰ درصد، قابل استرداد خواهد بود. این بند اهمیت دارد تا در صورت عدم پرداخت چک، هر دو طرف با تبیین شرایط مشخص در قرارداد آشنا باشند و این امکان فراهم شود که فروشنده بتواند با اطمینان از قوانین تعیین‌شده، اقدام به انتقال ملک به فرد دیگری کند.
نکاتی که باید در نوشتن قولنامه رعایت کنید
- حتماً اطمینان حاصل کنید که جمله زیر در قولنامه ذکر شده باشد: “در صورت مشاهده هر گونه فساد در معامله، فروشنده ملزم به فسخ قرارداد و پرداخت خسارت به خریدار است.” شما می‌توانید زمین را با سند تک‌برگ، منگوله‌دار یا به صورت قولنامه‌ای خریداری کنید.
- در انتهای قولنامه، حتماً باید به عنوان ضمیمه، مهر و امضای دهیار و اعضای شورای روستا نیز اضافه شود. این موضوع نشان از تأیید و تایید رسمی مقررات و شرایط معامله توسط نهادهای محلی دارد و اطمینان خاطر شما را نسبت به صحت و اعتبار معامله افزایش می‌دهد.
- در قولنامه به صورت روشن و صریح، درباره تمامی متعلقات اراضی از جمله وجود یا عدم وجود چاه آب و وضعیت مجوزها به‌ویژه مجوز ازاداره آبیاری، توضیح دهید. بهتر است استعلام لازم را از اداره آبیاری نیز به‌عمل آورید.
- “در صورتی که هر گونه عدم رعایت و یا فسادی در معامله مشخص گردد، فروشنده تعهد دارد علاوه بر فسخ قرارداد، مبلغ معینی را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید.”
سخن پایانی
خرید ملک کشاورزی نیازمند توجه به جزئیات حساس و مهمی است که در قرارداد معامله باید به آنها توجه شود. سنددار بودن زمین کشاورزی از اهمیت بالایی برخوردار است. اغلب افراد ترجیح می‌دهند که زمینی با سند رسمی خریداری کنند. در قولنامه‌های زمین کشاورزی، امضا و مهر قرارداد توسط دهیاری و اعضای شورای روستا ضروری است و این امر اطمینان از اعتبار معامله را افزایش می‌دهد. همچنین، در قرارداد باید اطلاعات جامع زمین به دقت درج شده و حق پشیمانی، اطلاعات هویت طرفین، انشعابات، سهم آب و مجوز آبیاری، تاریخ پرداخت و شرایط فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع، مورد توجه قرار گیرند.
برای دریافت مشاوره تخصصی در زمینه انواع دعاوی ملکی با کارشناسان ما در موسسه حقوقی دادخواهان مجد تماس بگیرید.
